Zuzenbidearen webgunea, euskaraz
Cuarta edición Premios Adrian Celaya

Zuzenbide zibila  >>  Legeria  >> Ondasun higiezinen zuzenbidea

Azaroaren 24ko 29/1994 Legea, Hiri-errentamenduena

1994-11-24

Itzulpena nork: Aristondo, Aiora; Etxebarria, Arantza; Lobera Revilla, Gotzon; Urrutia Badiola, Andres; Urrutia Idoiaga, Esther; Itzultzaile Zerbitzu Ofiziala (IZO)

Erakundea: Estatuko Buruzagitza

Argitalpena: EAO, 1994/11/25, 282. zk.

Azaroaren 24ko 29/1994 Legea, Hiri-errentamenduena

EAO, 282. zk., azaroaren 25ekoa

ATARIKOA

1

Gaur egun, hiri-errentamenduen araubidea Hiri-errentamenduen 1964ko Legearen Testu Bateginak, abenduaren 24ko 4104/1964 Dekretuaren bidez onetsiak, arautzen du.

Errentamenduei buruzko legearen inguruan 1964an egindako eraldaketak oinarrian izan zuen printzipioa, 40/1964 Legeko zioen azalpenaren arabera, hauxe zen: hiri-jabetzaren mugimendu askatzailea egokitzea, estatuko inguruabar ekonomikoak eta justiziaren betekizunak kontuan hartuta.

Hala ere, testu bateginak ez zuen lortu errenta izoztuen egoera desblokeatzeko helburua.

Horrez gain, aipatu testuak subrogazioen araubidea jaso zuen, bai inter vivos, bai mortis causa, errentariaren interesen mesederako.

Bi inguruabarron eraginez, arauen esparrua zehaztu zen, eta, praktikan, argi geratu da esparru horrek gutxi bultzatzen zuela errentamenduaren erakundea erabiltzea.

Inguruabar horien aurrean, apirilaren 30eko 2/1985 Errege Dekretu-legeak, Politika Ekonomikoko Neurriei buruzkoak, bi aldaketa egin zituen hiri-errentamenduen araubidean. Aldaketok eragin handia izan dute sektore horren geroagoko garapenean.

Aldaketa horiek izan ziren etxebizitzak negozio-lokal bihurtzeko askatasuna, eta kontratuaren iraupena ituntzeko askatasuna, hirierrentamenduen kontratuetan nahitaezko luzapenaren derrigorrezko izaera ezabatuta.

2/1985 Errege Dekretu-legeak askotariko emaitzak izan ditu.

Batetik, horri esker geldiarazi da laurogeiko hamarkadaren hasieran zegoen joera, alegia, alokatutako etxebizitzen ehunekoa jaistekoa; baina joera horren norabidea ezin izan da aldatu.

Xedapen horrek, bestetik, ezegonkortasun handia eragin du alokatutako etxebizitzen merkatuan, iraupen laburreko kontratuen fenomenoa sortu du eta.

Horrekin batera, errentak modu esanguratsuan handitu dira, eta, egoera areago okertzeko, aldi berean ondasun higiezinen merkatuko prezioak igo egin dira.

Gaur egun, etxebizitzen hiri-errentamenduen merkatuan badira egoera bi, argi eta garbi bereizten direnak, eta aldi berean gertatzen direnak.

Hasteko, badira 2/1985 Errege Dekretu-legearen babesean egindako kontratuak, kontratu guztien 100eko 20 gutxi gorabehera; kontratu horiek errenta handiak dituzte, eta okupazioa askotan txandakatzen da, kontratuok orokorrean urtebeteko iraupena izaten dutelako.

Jarraitzeko, badira 2/1985 Errege Dekretu-legea indarrean jarri aurretik egindako kontratuak.

Oro har, kontratuok ez dituzte errenta oso handiak, eta, 1964ko Legearen aurretik egindako kontratuen kasuan, kontratu guztien 100eko 50ek, gutxi gorabehera, badituzte ez-ekonomikotzat jo daitezkeen errentak.

Egoera horrek disfuntzio handiak eragin ditu merkatuan; disfuntzio handi horien eraginez, errentamenduaren alternatiba ez da oso erakargarria etxebizitzaren arazoa konpontzeko, jabetza eskuratzearen aurrean.

Esangura horretan, etxebizitza guztien 100eko 18 inguru soilik dago alokatuta.

Horregatik, eraldaketaren azken xedea da hiri-errentamenduen merkatua bultzatzen laguntzea, horixe baita, izan ere, Konstituzioaren 47. artikuluko manuak norabidetutako etxebizitza-politikaren oinarrizko osagaia. Manu horren arabera, espainiar guztiek eskubidea dute etxebizitza duin eta egokia izateko.

Helburu hori erdiesteko, beharrezkoa da arauak aldatzea, alderdien prestazioetan oreka egokia ezarri ahal izateko. Argi dago arauen aldaketa hutsa ez dela nahikoa sektore horretako eskaintza bultzatzeko; baina beharrezko baldintza da, horrelakoa gerta dadin.

Errentamendu-kontratuaren arauketa substantiboaren abiapuntua izan behar da etxebizitza-errentamenduen eta etxebizitza-erabileraz besteko errentamenduen tratamenduak argi bereiztea. Izan ere, funtsezko errealitate ekonomikoak, bi kasuotan, erabat desberdinak dira, eta, beraz, batak eta besteak arau-sistema desberdinak behar dituzte, hau da, desberdintasun hori kontuan hartzen dutenak.

Ildo horretatik, etxebizitza-errentamenduen arauketak bere babes-izaerari eutsiko dio. Eta, aldi berean, beste erabilera batzuetara bideratutako errentamenduei dagokienez, alderdien arteko hitzarmen askean erabat datzan arauketa hautatu da.

Horrez gain, legeak jaso ditu errentamendu- prozesuei buruzko arauketaren zatikako eraldaketa eta egun indarrean dauden kontratuen araubidearen aldaketa.

2

Etxebizitza-errentamenduen arauketak berrikuntza esanguratsuak ditu, batez ere, iraupenari dagokionez.

Esangura horretan, kontratuaren iraupena gutxienez bost urtekoa izatea ezarri da, mota horretako epeak familia-unitateei nolabaiteko egonkortasuna ematen dielako, eta, horri esker unitateok jabetzaren baliozko alternatiba gisa ikusten dutelako errentamendua.

Era berean, ez da gehiegizko epea, ez baitu oztoporik jartzen, jabe pribatuek eta enpresasustatzaileek merkatu horretan etxebizitzak jartzeko.

Gutxieneko iraupen-epe hori ezartzeko, sistema jakin bat hartzen da abiapuntu, hau da, kontratuaren hasierako iraupenari buruz alderdien artean egindako itun askea gehi nahitaezko urteko luzapenen sistema, epea gutxienez bost urtekoa izan arte, baldin eta hasierako itunaren iraupena laburragoa izan bada.

Legean isilbidezko luzapen-mekanismoa ere gehitu da, gutxienez bost urteko berme-epea igaro ondoren. Mekanismo horrek beste epe bat sortzen du, alegia, urteko aldietan datzana, hiru urtekoa.

Aintzat hartu behar da badirela iraupen- epe laburragoak behar dituzten egoerak, eta legeak aukera hori ezarri du, baldin eta kontratua egiteko unean jakina bada errentatzaileak errentan emandako etxebizitza berreskuratu behar duela bera bertan bizitzeko.

Iraupen-epe mugatua ezartzean, leundu egiten da subrogazioen erakundeak prestazioen orekaren gainean izan dezakeen eragina.

Subrogatutako pertsonek badute eskubidea errentapeko etxebizitza erabiltzen jarraitzeko; bada, eskubide horrek irauten du kontratuaren epea bukatu arte. Baina ez dago inongo oztoporik eskubide horri mortis causa eremuan eusteko, errentariarekin zuzeneko lotura duten pertsonen mesederako.

Berrikuntza gisa, nabarmentzekoa da eskubide hori more uxorio bizikideari aitortzea.

Inter vivos subrogazioei dagokienez, horiek onartzen dira, aldez aurretik errentatzaileak horietarako idatzizko adostasuna eman behar duenean.

Era berean, berrikuntza bat gehitu da ebazpen judizialen kasuetan, horiek deuseztasun-, banantze- edo dibortzio-prozesuetan etxebizitza esleitzen badiote titularra ez den ezkontideari.

Kasu horietan, ezkontide horri ex lege aitortzen zaio eskubidea errentapeko etxebizitza erabiltzen jarraitzeko, kontratua bukatzeko geratzen den denboran.

Errenten araubidea printzipio jakin baten inguruan eraiki da, hau da, hasierako errenta zehazteko alderdien artean dagoen itun-askatasunari buruzko printzipioaren inguruan, bai kontratu berrietan, bai aurretik zehaztutako errentariekin egindakoetan.

Modu horretan, beharrezkoa denean bermatuko da kontratuetako errenten bidez merkatuko errealitatea islatzea, baldin eta ezarritako eguneratzeen bidez ezinezkoa izan bada errealitate hori errentan jasotzea.

Hori horrela izan daiteke, arauan errentak eguneratzeko mekanismoa ezarri delako, Kontsumoko Prezioen Indizeak urtebeteko aldian izan ditzakeen ehuneko-aldaketei lotuta.

Alderdien eskubide eta betebeharrei dagokienez, legeak, oro har, gaur egungo arauketari eutsi dio, berrikuntza handirik erantsi gabe.

Baina ezarpen berezia egin da errentariak minusbaliatutasunen bat duenetan, edo errentariek euren ardurapean pertsona minusbaliatuak dituzten kasuetarako, baldin eta finkan aldaketak egin nahi badituzte, berori hobeto erabili ahal izateko.

Lehenespenez eskuratzeko eskubidea aitortu da errentariaren mesederako, errentan emandako etxebizitza errentamenduaren indarraldian besterentzen den kasuan, baina merkatuko baldintzei lotuta. Ulertu ere, ulertzen da eskubide hori tresna dela, alegia, errentatzailearentzat kostu handiegirik ekarri gabe, errentariak etxebizitzan irauteko aukerak handitzen dituen tresna.

Amaitzeko, kontratuen formalizazioari dagokionez, legeak alderdiei askatasuna eman die ahozko edo idatzizko modua hautatzeko.

Era berean, berariazko aukera ezarri da errentamendu- -kontratu guztiak, horien iraupena gorabehera, Jabetza Erregistroan jaso ahal izateko. Beste alde batetik, jasoak izateko aukera hori bultzatzeko, sustapenedo etekin-neurri jakin batzuk inskripzioa egitatearekin lotu dira.

Egitate horrek alderdien bermeak indartu ez ezik, estatuak eskura duen informazioa ere handitzen du, eta, horrela, estatuak diseina eta betearaz ditzake neurri jakin batzuk, alegia, arauen antolamendua eta errentamenduen praktika hobetzen lagundu dezaketen neurriak.

3

Legeak alde batera utzi du joera jakin bat, alegia, etxebizitza-errentamenduak eta negozio-lokalak eta horiekin berdinetsitako errentamenduak bereizteko ohiko joera; hartara bereizten ditu, batetik, etxebizitza-errentamenduak, errentariaren, ezkontidearen edo horren mendeko seme-alaben etxebizitza-beharrizan iraunkorra asetzen dutenak, eta, bestetik, etxebizitza-erabileraz besteko errentamenduak, barnean hartzen dituztenak bigarren bizilekuen errentamenduak, denboraldi batekoak, negozio-lokalenak eta horiekin berdinetsitako ohiko errentamenduak.

Kategoria berri horien oinarria da errentariari babes-neurriak ematea, errentamenduaren xedea denean gizabanakoaren eta horren familiaren etxebizitza- beharrizana asetzea, ez, ostera, beste beharrizan ekonomiko, aisiazkoak edo administratiboak ase behar diren kasuetan.

Horretarako, etxebizitza-erabileraz besteko errentamenduetan, legeak alderdien arteko itun askearen menpe utzi ditu kontratuaren osagai guztiak. Gisa bertsuan, itun askearen arauketa ordezkoa eratu da, eta horrek ahalbidetzen du Kode Zibilaren araubidera jotzea ere.

Horrela, errentatzailearen eta errentariaren ageriko borondatea osatzeko, eta ordezko izaerarekin, arautu dira, artatzeeta obra-betebeharren eraentza, lehenespenez eskuratzeko eskubidea, intsuldatze- eskubidea eta mortis causa subrogazioak; hala ere, halakoxeak dituzte, soil-soilean, jardueran diharduten errentariaren ezkontideak eta seme-alabek.

Arauketa honi berrikuntza bat erantsi zaio: errentariak kalte-ordaina jasotzeko eskubidea du, errentamendupean jarraitu nahi izan arren, lokala bertan behera utzi behar badu ezarritako epea igarotzeagatik, baldin eta errentatzaileak edo errentari berri batek onura ateratzen badu aurreko errentariak lortutako bezeriaren ondorioz, edo, bestela, errentaria behartuta badago bere jarduera lekualdatzera, lekualdaketa-gastuen eta horretatik sortutako kalteen ondorioz.

4

Errentamenduaren fidantzak nahitaezko izaerari eusten dio, bai etxebizitzan, bai bestelako erabileran. Fidantza horren zenbatekoa errentaren hileko bat edo bi izango dira, etxebizitza-errentamendua izan edo bestelako erabilerakoa izan.

Era berean, etxebizitzaren arloan eskumenak dituzten autonomia-erkidegoei baimentzen zaie nahitaezko gordailua arautzea erkidegoaren mesederako; izatez, funts horien ondoriozko etekinak finantziazio-iturri garrantzitsuak dira etxebizitzaren autonomia- -politiketarako, horri eutsi egin behar zaiola aintzat hartuta.

5

Errentamendu-prozesuen arauketan, eztabaiden gaineko eskumena dagokio, kasu guztietan, hiri-finka non egon eta leku horretako lehen auzialdiko epaileari, eta eskumen funtzionala aldatzeko aukera baztertu da, hura beste epaile baten menpe berariaz edo isilbidez jartzearen ondorioz.

Hala eta guztiz ere, horrek ez du baztertzen bestelako autua, hau da, alderdiek itun dezakete, euren harreman juridikoetan, tartekaritza-prozedura erabiltzea, gatazkak konpontzeko.

Errentamendu-prozesuen izapidetza kognizio-epaiketarako utzi da, eta berariaz salbuetsi dira botatze-epaiketa eta ahozko epaiketa aplikatzen dituzten kasuak, baldin eta azken kasu horretan betearazten badira errentariak ordaindu beharreko errenta edo diru-kopuruak zehazteko akzioak.

Zinez, baldintzak arautu dira errentariak akzioa ezerezean uzteko, errentamendu- lotura dela bide, berak zorrean dituen kopuruak ez ordaintzeagatik sustatutako botatzeetan.

Arauketa horrek modu esanguratsuan ñabartu ditu aukerak, botatzea ezerezean uzteko eta kontratua birgaitzeko, 1964ko Testu Bateginera bilduak direnak.

Akzioen metatze-kasuetan, ohiko arauketarekin batera ezarri da bestelako aukera, hau da, errentariek akziook metatu ahal izatea, horiek egitate erkideak oinarri dituztenean eta errentatzaile berberaren aurka doazenean.

Azken horri ere, kontratua ez ordaintzeagatik berori suntsiarazteko kasuetan ahalbidetzen zaio akzioak modu metatuan eta aldi berean egikaritzea, kontratua suntsiarazteko, bai eta zorrean dauden kopuruak eskatzeko ere.

Amaitzeko, legeak prozesuaren arloan duen berrikuntzarik esanguratsuena da errentamenduen arloan kasazio- -errekurtsoaren arauketa ezartzea; izan ere, errentamenduaren gaia garrantzitsua izan eta arau honek sortu aldaketen eragina dela eta, ulertzen da Auzitegi Gorenak horren gainean jurisprudentzia- doktrina egin dezakeela.

Hauek dira kasazio-errekurtsoaren ezaugarri berezienak: errekurtso hori soilik jarri ahal zaie kognizio-epaiketaren izapideak zein prozesutan egin eta horien epaiei, baldin eta lehen eta bigarren auzialdiko epaiak bat ez badatoz, eta kontratuen errenta legean ezarritako mugen azpitik badago.

6

Lege hau indarrean jarri eta lehendik indarrean dirauten kontratuei dagokienez, 2/1985 Errege Dekretu-legearen babesean egindako kontratuek ez dute arazo berezirik, alderdien borondate askeak loturaren araubidea zehaztu baitu iraupenari eta errentari dagokienez.

Hori dela eta, kontratu horiek, azkendu arte, orain arteko araubide berberaren menpe egongo dira.

Une horretan, arauketa berriaren menpe geratuko da finkaren gain era daitekeen errentamendu-lotura berria.

Arauketa horretatik ez daude salbuetsita, 1985eko maiatzaren 9az geroagokoak izan arren, nahitaezko luzapenaren araubidepean egindako kontratuak, araubide hori alderdien arteko itun askeak eratortzen du eta.

Aurretik egindako kontratuei dagokienez, legeak hautatutako konponbideak bateratu nahi izan ditu, alde batetik, erraztasunik handiena, eta, bestetik, gatazkan diren alderdien egoera desberdinen tratamendu orekatua.

Hori dela eta, irizpide jakin bati eutsi zaio, alegia, etxebizitza-errentamenduak eta negozio-lokalen errentamenduak euren artean desberdintzeko tratamenduaren irizpideari, eta kontratua aldatzeko baldintza leunagoak jarri zaizkio etxebizitzaren errentariari, negozio-lokalaren errentariari baino.

1964ko Legeak nahitaezko luzapena ezarri zuen; eta beharrizana ikusi da, nahitaezko luzapen horren iraupenari muga jartzeko, horren indarraldi luzeak ekarri dituen ondore kaltegarriak kontuan hartuta; horretarako, berriz ezarri da errentamendu-loturaren denbora mugatua, horren izaerarekin bat etorriz. Baina aldaketa hori egiteko, aintzat hartu dira neurri horren gizarteeta ekonomia-ondoreak, batez ere, errentarien egoera pertsonala, familiarena eta ahalbide ekonomikoa.

Esangura horretan, etxebizitzen errentamenduan hautatu da, batetik, inter vivos subrogazioa erabat ezabatzea, ezkontza-prozesuetako ebazpen judizialak eratorria salbuetsita, eta, bestetik, 1964ko Testu Bateginak aitortu mortis causa subrogaziorako eskubideak ezari-ezarian ezabatzea.

Neurri horrek egoera batzuen gain du eragina; hartara, horiei dagozkien eskubideen balizko edukiak desberdinak dira, besteak beste, kontratuaren hasierako errentari titularrak, lehenengo subrogazioko errentariak eta bigarren subrogazioko errentariak, eta, horregatik, arauak erantzun egokiak eskaini behar ditu horietako bakoitzean.

Ondorenez, legeak kasu bakoitzean ezarritako eskubideen balizko edukia zenbat eta zabalagoa izan, orduan eta subrogazioen ezabaketak mailaz mailakoagoa izan behar, betiere horren horren abiapuntuan ezarrita gaur egungo errentariari eta beraren ezkontideari hil arte errentan emandako etxebizitza erabiltzen uzteko printzipioa, 1964ko legeriak eskubide hori aitortzen baldin badie.

Errenten araubideari dagokionez, legea errenta izoztuen egoera desblokeatzen ahalegindu da.

Horretarako, berrikuspen- sistema bat ezarri da, 1985eko maiatzaren 9a baino lehen egindako kontratuei aplikatzeko modukoa, eta horren helburua da kontratua egin zen datatik edo legezko azken berrikuspenetik, bidezkoa den moduan, inflazioak sortu eta errentan jasanarazi gabeko aldaketak berreskuratzea.

Berrikuspen hori ez da berehala gertatzen, mailaz maila baino. Berrikuspen osoa egiteko, urteak gehituko dira, errentariak ordaindu beharreko errentaren kopuruaren arabera, eta alderantzizko irizpidea aplikatuz. Hortaz, maila ekonomiko txikia duten errentariek errealitate berrira egokitu ahal izango dituzte euren ekonomiak.

Errenta-maila txikia duten errentarien kasuan, lanbidearteko gutxieneko alokairua bider bi eta erdi, hiru edo hiru eta erdi baino gutxiago dutenean, errentapeko etxebizitzan bizi den pertsonen kopuruaren arabera, baztertu egin da errenten berrikuspena, eta Gobernuak, legea indarrean jarri eta urtebeteko epean, izaera fiskaleko mekanismoa sortu behar du, lehen aipatutako inguruabarrengatik, errenta eguneratu ezin izan duten errentarientzat.

Era berean, errentatzaileei aitortu zaie halako eskubidea, hala nola, Ondarearen gaineko Zergan, Ondasun Higiezinen gaineko Zergan, errentan hartutako finka artatzeko gastuetan eta errentan hartutako etxebizitzaren zerbitzu eta horniduren kostuan onurak izatekoa, azken hiru kasuetan horien zenbatekoak errentariei egotzita.

Negozio-lokalen errentamendu-kasuetan, egutegi bat sortzea hautatu da, kontratu horiek denboran zehar suntsiarazteko; baina bereizi egin dira errentari pertsona fisikoa edo pertsona juridikoa duten errentamenduak. Bide beretik, kaudimen ekonomikorik handiena dagoela uste izan da antolakuntza- sarea osotuago den guztietan.

Horregatik, modu mugatuan bada ere, lehenengo kasuan mortis causa subrogazio- eskubideei eutsi zaie, eta hogei urteko gutxieneko epea bermatu zaio jardueraren garapena gauzatzen duen familia-taldeari; epe hori gainditu ahal izango da errentaria eta ezkontidea bizi, eta horiek lokalean garatu jardueran jarraitzen duten bitartean.

Pertsona juridikoen errentamenduetan, suntsiarazpen-epe zehatzak ezarri dira, bost eta hogei urte bitartekoak, errentapeko lokalean zein jarduera garatu eta horren izaeraren eta bolumenaren arabera; eta, errentamendu batzuetan, iraupen-epe laburra ezarri da, hain zuzen ere, indar ekonomiko jakina duten jardueretan kontratu horien titularrak eta errentatzaileak orekan egon daitezen, errentamendurako baldintza berriak negoziatzerakoan.

Kontratu horietan ordaindutako errentari dagokionez, etxebizitzen errentamenduetarako ezarri den berrikuspen- -eskema jaso da, eta berrikuspenaren erritmoa denboran zehar mailakatu da lehen azaldutako kategorien arabera.

Errentarien jarraitutasunari mesede egiteko, legeak erakunde sortu berria arautu du, hain justu ere, errentan lehenespenez emateko eskubidea. Horren bidez, errentariak lehenespen-eskubidea du, errentapeko lokala erabiltzen jarraitzeko, hirugarrenen aurrean eta, betiere, merkatuko baldintzetan.

Modu bertsuan, errentapeko lokala erabiltzen jarraitzen ez bada, kalte-ordaina jasotzeko eskubidea hizpatu da, beste pertsona batek, jabea zein errentaria izan, lehengo errentariaren jarduerak sortutako bezeriaz baliatzeko aukera duenean.

Negozio-lokalen errentamenduetan ematen den tratamenduaren antzekoa ematen da maiztergoan nahiz negozio- -lokalarekin berdinetsitako errentamenduetan, iraupenari eta errenta-araubideari dagokienez.

I. TITULUA

LEGEAREN EREMUA

1. artikulua. Aplikazio-eremua

Lege honek ezartzen du hiri-finken errentamenduei aplikatu beharreko araubidea, horiek etxebizitzarako edo beste erabilera batzuetarako bideratzen direnean.

2. artikulua. Etxebizitza-errentamendua

1. Etxebizitza-errentamendua badela uste da, errentariak eraikin bizigarri bat errentan hartzen duenean, eraikin horren lehen helburua etxebizitza iraunkorra izateko beharra asetzea dela.

2. Etxebizitza-errentamenduan aplikatzen diren arauak aplikatuko zaizkie, orobat, altzariei, trastelekuei, garaje-plazei eta gainerako gelei, errentan emandako espazioei edo errentatzaileak berak finkaren eranskin gisa lagatako zerbitzuei.

3. artikulua. Etxebizitza-erabileraz besteko errentamendua

1. Etxebizitza-erabileraz besteko errentamendua badela uste da, eraikin bat errentan ematen denean aurreko artikuluan ezarritako erabileraz beste baterako.

2. Bereziki, izaera horretako errentamenduak izango dira udarako zein beste denboraldi baterako sinatzen diren hirifinken errentamenduak, eta finka batean industria-, merkataritza-, eskulangintza-, lanbide-, aisia-, laguntza-, kulturaedo irakaskuntza-jarduera bat egiteko sinatzen direnak, sinatzaileak gorabehera.

4. artikulua. Aplikatu beharreko araubidea

1. Lege honetan araututako errentamenduak lege bereko I, IV eta V. tituluetan, eta artikulu honen hurrengo paragrafoetan xedatutakoaren menpe geratuko dira nahitaez.

2. Aurreko paragrafoan ezarritakoa errespetatuz, lege honen II. tituluan xedatutakoak, eta, halakorik izan ezean, alderdien borondateak arautuko dute etxebizitza-errentamendua, eta, ordezko moduan, Kode Zibilean xedatutakoak.

Xedapen horretatik salbuetsita daude luze-zabalean 300 metro koadrotik gorakoa duten etxebizitza-errentamenduak, edo hasierako errentaren urteko kopurua lanbidearteko gutxieneko alokairuaren urteko kopurua baino 5.5 aldiz handiagoa dutenak.

Errentamendu horietan, alderdien borondatea, eta, halakorik izan ezean, lege honetako II. tituluan xedatutakoa aplikatuko dira, eta, ordezko moduan, Kode Zibilaren xedapenak.

3. 1. paragrafoan xedatutakoari kalterik egin gabe, etxebizitza-erabileraz besteko errentamenduetan, alderdien borondatea, eta, halakorik izan ezean, lege honen III. tituluan xedatutakoa aplikatuko dira, eta, ordezko moduan, Kode Zibilean xedatutakoa.

4. Lege honetako manuen aplikazioa baztertu nahi bada, baztertze hori egingarria delarik, berori beren beregi itundu beharko da manu bakoitzari begira.

5. artikulua. Salbuetsitako errentamenduak

Lege honen aplikazio-eremutik salbuetsita daude:

a. Atezain, zaintzaile, alokairupeko, enplegatu eta funtzionarioei euren kargua dela-eta edo emandako zerbitzuarengatik esleitutako etxebizitzen erabilera.

b. Militarren etxebizitzen erabilera, horien kalifikazioa eta araubidea gorabehera, euren legeria berezian xedatutakoaren arabera arautuko baitira.

c. Laborantza-etxea duen finka bat errentan emateko kontratuak, errentamenduaren helburu nagusia nekazaritza-, abeltzaintza- edo baso-aprobetxamendua bada.

Kontratu horietan aplikatuko da landa-errentamenduei aplikatu beharreko legerian xedatutakoa.

d. Unibertsitateko etxebizitzen erabilera, unibertsitateak berak, horien jabe edo arduradun izanda, beren beregi hala kalifikatu dituenean, baldin eta etxebizitzok esleitzen bazaizkie kasuan kasuko unibertsitatean matrikulatutako ikasleei, eta bertako irakaskuntza, administrazio eta zerbitzuetako langileei, horietako bakoitzaren eta unibertsitatearen artean ezarritako lotura dela bide; unibertsitatearen ardura izango da, kasuan- kasuan, etxebizitza horien erabileran aplikatu behar diren arauak ezartzea.

II. TITULUA

ETXEBIZITZA-ERRENTAMENDUAK

I. KAPITULUA

Arau orokorrak

6. artikulua. Arauen izaera

Deusezak dira eta ez-jarritzat hartuko dira titulu honen arauak errentariaren edo azpierrentariaren kalterako aldarazten dituzten hizpaketak, salbu eta arauak berak horiek berariaz baimentzen dituenean.

7. artikulua. Etxebizitza-errentamenduaren izaera

Etxebizitza-errentamenduak ez du izaera hori galduko, nahiz eta errentariak errentapeko finkan etxebizitza iraunkorra izan ez, baldin eta bertan bizi badira beraren ezkontidea, legez edo egitez banandurik ez dagoena, edo beraren mendeko seme-alabak.

8. artikulua. Kontratuaren lagatzea eta azpierrentamendua

1. Errentariak ezin izango du kontratua laga, errentatzaileak idatzizko adostasuna eman ezean.

Lagatzea eginez gero, lagapen-hartzailea lagatzailearen lekuan subrogatuko da errentatzailearen aurrean.

2. Errentapeko etxebizitza zati batean soilik eman ahal izango da azpierrentan, errentatzaileak aldez aurretik idatzizko adostasuna emanez.

Azpierrentamenduan aplikatuko da titulu honetan errentamendurako xedatutakoa, azpierrentariak azpierrentapeko finkaren zatia 2.1 artikuluan adierazi helburura bideratzen duenean.

Baldintza hori betetzen ez bada, alderdien artean itundutakoa aplikatuko da.

Betiere, azpierrentariaren eskubidea azkenduko da, azpierrenta eman zuen errentariaren eskubidea azkentzen denean.

Azpierrentamenduaren prezioa ezin da inola ere izan errentamenduarena baino handiagoa.

II. KAPITULUA

Kontratuaren iraupena

9. artikulua. Gutxieneko epea

1. Errentamenduaren iraupena alderdiek itunduko dute askatasunez.

Iraupen hori bost urtekoa baino laburragoa bada, kontratua mugaeguneratzean urteko epeekin luzatuko da nahitaez, errentamenduaren gutxieneko iraupena bost urtekoa izan arte, salbu eta errentariak errentatzaileari adierazten dionean ez duela kontratua berriztatu nahi, kontratua edo haren edozein luzapen amaitzeko data baino hogeita hamar egun lehenago gutxienez.

Epe hori zenbatzen hasiko da, kontratuaren datatik edo ondasun higiezina errentariaren esku uzten denetik, azken hori geroago gertatzen baldin bada.

Errentariak frogatu beharko du ondasun higiezina zein datatan jarri den bere esku.

2. Ulertuko da urte baterako sinatu direla iraupena hizpatu edo zehaztu gabe duten errentamenduak; hala ere, errentariak urtero luzatzeko eskubidea izango du, aurreko paragrafoan ezarritakoaren arabera.

3. Kontratuaren nahitaezko luzapena ez da bidezkoa izango, kontratu hori sinatzean bertan beren beregi agerrarazten denean errentatzaileak errentapeko etxebizitza bost urte baino lehen okupatu behar duela, etxebizitza iraunkor gisa erabiltzeko.

Behin kontratua azkenduta, hiru hilabete igaro badira eta errentatzaileak etxebizitza berarentzat okupatu ez badu, berak errentariari utziko dio errentapeko etxebizitza erabili eta gozatzen, gehienez bost urterako, eta etxebizitza utzi duenetik berriz okupatu arte sortutako gastuak ordaindu beharko dizkio, edo, bestela, kalte-ordain gisa eman beharko dio, errentariak aukeratuta, bost urteko epea osatu arte geratzen diren urteetako errenten kopurua.

10. artikulua. Kontratuaren luzapena

Kontratuaren mugaeguna iritsi ondoren, behin bost urte igarota, data hori baino hilabete lehenago gutxienez, alderdietako batek ez badio besteari jakinarazten kontratua berriztatu nahi ez duela, kontratua urteko epeetan luzatuko da nahitaez, gehienez hiru urte gehiagorako, salbu eta edozein urte amaitu baino hilabete lehenago errentariak errentatzaileari adierazten dionean kontratua berriztatu nahi ez duela.

Luzatutako kontratuari aurrerantzean ere aplikatuko zaio berak aurretiaz zuen legezko eta hitzarmenezko araubidea.

11. artikulua. Kontratuan atzera egitea

Bost urtetik gorako iraupenarekin itundutako errentamenduetan, errentariak kontratuan atzera egin ahal izango du, baldin eta kontratu horrek gutxienez bost urte iraun badu eta errentatzaileari aurreabisua ematen badio, gutxienez bi hilabete lehenago.

Alderdiek kontratuan itundu ahal izango dute, kontratuan atzera eginez gero, errentariak errentatzaileari kalte- -ordain gisa eman beharko diola indarreko errentaren hileko bati dagokion kopurua, betetzeko dagoen kontratu- -aldiaren urte bakoitzeko.

Aldiak urtebetekoak baino laburragoak direnean, kalte-ordain horren kopurua proportziozkoa izango da.

12. artikulua. Atzera-egitea eta mugaeguneratzea, errentaria ezkondu edo norbaitekin bizi bada

1. Errentariak berarekin bizi den ezkontidearen adostasunik gabe adierazten badu kontratua berriztatu nahi ez duela edo atzera egin nahi duela, orduan errentamenduak iraun ahal izango du ezkontide horren onurarako.

2. Ondore horietarako, errentatzaileak errentariaren ezkontideari agindeia egin ahal izango dio, horri buruz duen iritzia adieraz dezan.

Behin agindeia eginda, errentamendua azkendu egingo da, ezkontideak erantzunik ematen ez badu agindeia egin eta hamabost eguneko epean.

Ezkontideak kontratua azkendu arteko errenta ordaindu beharko du, jada ordainduta ez badago.

3. Errentariak etxebizitza bertan behera uzten badu, beren beregi adierazi gabe kontratuan atzera egiten duela edo hura berriztatuko ez duela, errentamenduak iraun dezake errentariarekin bizi den ezkontidearen onurarako, baldin eta, errentariak etxebizitza utzi eta hilabeteko epean, errentatzaileak ezkontidearen jakinarazpen idatzia jasotzen badu, errentari izan nahi duela adieraziz.

Kontratua azkentzen bada jakinarazpenik ez egoteagatik, ezkontideak hil horri dagokion errenta ordaindu beharko du.

4. Aurreko paragrafoetan xedatutakoa aplikatuko da, halaber, errentariarekin ezkontidearen antzeko maitasun- -harremanetan, gutxienez, kontratuan atzera egin edo etxebizitza bertan behera utzi baino bi urte lehenagotik modu iraunkorrean bizi izan den pertsonaren mesederako, horren sexu-joera gorabehera, salbu eta elkarrekin seme-alabak izan dituztenean; kasu horretan, elkarrekin bizitzea nahikoa izango da.

13. artikulua. Errentatzailearen eskubidea suntsiaraztea

1. Kontratuaren iraupenaren lehenengo bost urteetan errentatzailearen eskubidea suntsiarazten bada hitzarmenezko atzera-eskuratzea egikaritu, fideikomisozko ordezpena ireki, hipoteka baten betearazpenak edo epai batek eratorri nahitaezko besterentzea egin edo erosteko aukera-eskubidea egikaritu delako, errentariak, betiere, errentamenduan irauteko eskubidea izango du bost urte igaro arte, 9.1 artikuluan kontratua ez berriztatzeko ezarri ahalmenari kalterik egin gabe.

Bost urtetik gorako iraupena itunduta duten kontratuetan, baldin eta aurreko paragrafoan aipaturiko inguruabarretako batek suntsiarazten badu errentatzailearen eskubidea, kontratu horren lehenengo bost urteak igaro ondoren, orduan errentamendua azkendu egingo da.

Salbuetsita dago errentamendu- -kontratua Jabetza Erregistroan jasotzea, errentatzailearen eskubidea suntsiaraztea eragiten duten eskubideen aurretik.

Kasu horretan, errentamenduak aurrera egingo du itundutako iraupenarekin.

2. Gozamendunak, azalera-eskubidedunak eta ondasun higiezinaren gain gozatze-eskubidea duten guztiek egindako errentamenduak azkenduko dira errentatzailearen eskubidea amaitzean, bai eta lege honetan xedatutako gainerako azkentze-arrazoiengatik ere.

3. Inoren etxebizitza errentamendupean jartzeko kontratuek bost urte iraungo dute, errentariak halakoak onustez itundu baditu Jabetza Erregistroan finkaren jabe gisa agertzen den pertsonarekin edo jabearen itxura duenarekin, egiazko jabeari egotzi ahal zaion egoera dela bide. Hori guztia hala da, kontratua ez berriztatzeko, 9.1 artikuluan aipatu ahalmenari kalterik egin gabe.

14. artikulua. Errentapeko etxebizitza besterentzea

Errentapeko etxebizitza eskuratzen duena errentatzailearen eskubide eta betebeharretan subrogatuko da, kontratuaren indarraldiko lehenbiziko bost urteetan, nahiz eta Hipoteka Legearen 34. artikuluko baldintzak bete.

Itundutako iraupena bost urtetik gorakoa bada, eskuratzailea itundutako iraupen osorako subrogatuko da, salbu eta Hipoteka Legearen 34. artikuluaren baldintzak betetzen dituenean.

Kasu horretan, eskuratzaileak bost urteko epea betetzeko falta den denboran soilik jasan beharko du errentamendua, eta besterentzaileak indarreko errentaren hileko bat ordaindu behar dio errentariari, bost urtetik gorako kontratua betetzeko falta den urte bakoitzeko.

Alderdiek hizpatzen dutenean etxebizitza besterentzeak errentamendua azkenduko duela, eskuratzaileak bost urteko epea igarotzeko falta den denboran soilik jasan beharko du errentamendua.

15. artikulua. Errentariaren banantzea, dibortzioa edo ezkontzaren deuseztasuna

1. Errentariaren kasuan ezkontza- -deuseztasuna, epai bidezko banantzea edo dibortzioa gertatzen denean, errentari ez den ezkontideak errentapeko etxebizitza erabili ahal izango du, Kode Zibilaren 90 eta 96. artikuluetan xedatutakoaren arabera hori eratxikitzen zaionean.

2. Ezkontideak etxebizitzaren erabileran jarraitu nahi badu, errentatzaileari komunikatu beharko dio bere borondatea, kasuan kasuko ebazpen judiziala jakinarazten zaionetik bi hileko epean, eta ebazpenaren kopia edo ebazpenean etxebizitzaren erabilera zehazten duen zatiaren kopia gehitu beharko du.

16. artikulua. Errentaria hiltzea

1. Errentaria hiltzen bada, kontratuan subrogatu ahal izango dira:

a. Errentaria hiltzean berarekin bizi den ezkontidea.

b. Errentariarekin modu iraunkorrean eta ezkontidearen antzeko maitasun- -harremanetan, gutxienez, kontratuan atzera egin edo etxebizitza utzi baino bi urte lehenagotik modu iraunkorrean bizi izan den pertsona, horren sexu-joera gorabehera, salbu eta elkarrekin seme-alabak izan dituztenean; kasu horretan, elkarrekin bizitzea nahikoa izango da.

c. Errentariaren ondorengoak, baldin eta errentaria hiltzean horren guraso- ahalaren edo tutoretzaren menpe badaude, edo heriotzaren aurreko bi urteetan berarekin bizi izan badira.

d. Errentariaren aurrekoak, baldin eta heriotzaren aurreko bi urteetan berarekin bizi izan badira.

e. Errentariaren neba-arrebak, baldin eta aurreko letran ezarritako inguruabarra betetzen badute.

f. Aurreko letretan aipatutako pertsonez bestelakoak, baldin eta 100eko 65eko minusbaliatutasuna edo handiagoa badute, betiere errentariarekin alboko lerroko hirugarren gradurainoko ahaidetasuna izan eta errentaria hil aurreko bi urteetan berarekin bizi izan direnean.

Errentaria hiltzean pertsona horiek ez badaude, errentamendua azkendu egingo da.

2. Aipatu pertsona horietako batzuk izanez gero, subrogazioaren onuraduna nor izan behar den aho batez erabaki ezean, aurreko paragrafoan ezarri lehentasun- hurrenkera aplikatuko da, baina hirurogeita hamar urtetik gorako gurasoek lehentasuna izango dute ondorengoen aurrean.

Ondorengoen eta aurrekoen artean, gradu-hurbiltasun handiena duenak izango du lehentasuna, eta, neba-arreben artean, lotura bikoitza duenak, lotura bakarreko neba- -arrebaren aurrean.

Berdintasun-kasuak 100eko 65eko minusbaliatutasuna edo handiagoa duenaren alde ebatziko dira; halakorik izan ezean, familia-zama gehien duenaren mesederako, eta, azken buruan, adin txikieneko ondorengoaren, adin handieneko aurrekoaren edo neba-arrebetarik gazteenaren mesederako.

3. Errentamendua azkenduko da, baldin eta, errentaria hil eta hiru hileko epean, errentatzaileak ez badu jasotzen heriotzari buruzko idatzizko jakinarazpenik, erregistroko heriotza-ziurtagiriarekin eta subrogatutakoaren nortasunarekin. Halaber, froga-abiaburua gehitu beharko da azken horrek hildakoarekin duen ahaidetasuna adierazi, eta, hala denean, subrogatzeko legezko baldintzak betetzen dituela egiaztatzeko.

Errentamendua azkentzen bada, errentariaren oinordeko izan daitezkeen guztiak beharturik egongo dira hiru hilabete horietako errenta modu solidarioan ordaintzera, salbu eta errentaria hil eta hilabeteko epean errentatzaileari aukera horri uko egiten diotela idatziz jakinarazten diotenak.

Errentatzaileak garaiz eta behar bezala jakinarazpen batzuk jasotzen baditu, horien bidaltzaileek subrogazioaren onuradun-izaerari eutsita, errentatzaileak errentariaren berezko betebeharren zordun solidariotzat har ditzake horiek, subrogatzeko asmoa agertzen duten bitartean.

4. Hasierako iraupena bost urtetik gorakoa duten errentamenduetan, alderdiek itundu ahal izango dute subrogazio- eskubiderik ez egotea, errentaria errentamenduaren iraupeneko lehenengo bost urteak igaro ondoren hilez gero, edo itundu ahal izango dute errentamendua bost urte horiek igaro ondoren azkentzea, heriotza lehenago gertatzen denean.

III. KAPITULUA

Errenta

17. artikulua. Errenta zehaztea

1. Errenta alderdiek hizpatuko dute askatasunez.

2. Kontrako itunik ez badago, errenta hilero ordainduko da, hileko lehenengo zazpi egunetan.

Errentatzaileak ezin eska dezake errentaren hileko bat baino gehiago aurretik ordaintzea.

3. Ordainketa alderdiek hitzartutako tokian eta eran egingo da, edo, hitzarmenik ez badago, eskudirutan eta errentan emandako etxebizitzan.

4. Errentatzailea behartuta dago errentariari ordainagiria ematera, salbu eta ordainketa egitea ituntzen denean errentariak ordainketa hori egiteko betebeharra egiaztatzeko dituen prozeduren bitartez.

Ordainagiriak edo horren ordezko egiaztagiriak bereizita jaso behar ditu ordainketako kontzeptu bakoitzarengatik emandako diru-kopuruak, eta, zehazki, indarreko errenta.

Errentatzaileak ez badu ordainagiririk ematen, beraren kontura izango dira errentariari ordainketa agerrarazteagatik eragindako gastu guztiak.

18. artikulua. Errenta eguneratzea

1. Kontratuaren iraupeneko lehenengo bost urteetan, errentatzaileak eta errentariak errenta egunera dezakete soilik kontratuaren indarraldiak urtea betetzen duen datan. Aurreko urteko errenta-kopuruari aplikatuko zaio Kontsumoko Prezioen Indize Sistemaren barruko Indize Nazional Orokorrak eguneratze-data bakoitzaren aurretixeko hamabi hilabeteetan izan duen ehuneko- aldaketa. Lehenengo eguneratzea egiteko, erreferentzia gisa hartuko da kontratua egiteko datan argitaratuta zegoen azken indizearen hilabetea, eta, hurrengoetan, aplikatutako azkenari dagokiona.

2. Seigarren urtetik aurrera, errenta eguneratzeko, alderdiek hizpatutakoa aplikatuko da, eta, halakorik izan ezean, aurreko paragrafoan ezarritakoa.

3. Eguneratutako errenta eskatu ahal izango zaio errentariari, alderdi interesdunak beste alderdiari errenta hori idatziz zein hilabetetan jakinarazi eta hurrengo hilabetetik aurrera; jakinarazpen horretan, aplikatutako aldaketaren ehunekoa, eta, errentariak hala eskatuz gero, Estatistikaren Institutu Nazionalaren ziurtagiri egokia erantsi beharko da, edo, bestela, aldaketa hori zein «Aldizkari Ofizial»etan argitaratu den aipatu.

Baliozkoa izango da aurreko hilabeteari dagokion ordainagirian ohar baten bidez egindako jakinarazpena.

19. artikulua. Errenta igotzea hobekuntzengatik

1. Kontratuaren iraupeneko bost urte igaro ondoren, errentatzaileak hobekuntza- obrak egin eta kontrako itunik ez badago, berak eskubidea du urteko errenta igotzeko. Igoera horren zenbatekoa izango da, hobekuntza-obran inbertitutako kapitalari obra bera amaitzean diruak duen legezko korritu-tasa gehi hiru puntu aplikatu eta horrela ateratakoa; dena den, igoera hori ezin izan daiteke une horretan indarrean dagoen errentaren 100eko 20koa baino handiagoa.

Inbertitutako kapitala kalkulatzeko, obra egiteko eskuratu diren diru-laguntza publikoak deskontatu behar dira.

2. Hobekuntzak eragina duenean jabetza horizontalaren araubidepeko eraikin baten finka bat baino gehiagoren gain, errentatzaileak proportzioz banatu beharko du inbertitutako kapitala finka horien guztien artean, eta, ondore horretarako, finka bakoitzari dagokion partaidetza-kuota aplikatuko da.

Jabetza horizontalaren araubidetik kanpo dauden eraikinetan, inbertitutako kapitala proportzioz banatuko da finka ukituen artean, errentatzailearen eta errentarien arteko hitzarmena dela bide.

Hitzarmenik ez badago, proportzioz banatuko da, errentapeko finkaren luze-zabalaren arabera.

2. Errenta igoko da, obrak bukatu ondoren errentatzaileak errentariari horien zenbatekoa idatziz zein hilabetetan jakinarazi eta hurrengo hilabetetik aurrera. Jakinarazpen horri erantsi behar zaizkio, zenbatekoa zehazteko kalkuluak xehetu eta egindako obren kostua adierazten duten agirien kopiak.

20. artikulua. Gastu orokorrak eta zerbitzu bakoiztuenak

1. Alderdiek itun dezakete errentariaren kontura izatea ondasun higiezina behar den moduan artatzeko gastu orokorrak, horren zerbitzuak eta errentapeko etxebizitzari edo horren eranskinei dagozkien zergak, zamak eta erantzukizunak, baldin eta horiek bakoiztu ezin badira.

Jabetza horizontalaren araubidepeko eraikinetan, gastu horiek izango dira errentapeko finkari dagozkionak, horren partaidetza-kuotaren arabera.

Eraikinak jabetza horizontalaren araubidetik kanpo badaude, gastu horiek izango dira errentapeko finkari bere luze-zabalaren arabera esleitu zaizkionak.

Itun hori baliozkoa izan dadin, idatziz agertu beharko da, eta kontratuaren datan gastu horien urteko zenbatekoa zehaztu beharko da.

Zergei buruzko itunak ez du Administrazioan eraginik izango.

2. Kontratuaren indarraldiko lehenengo bost urteetan, urtean behin baino ezin izango da igo errentariak aurreko paragrafoan aipatu kontzeptuarengatik ordaindu behar duen diru-kopurua, zergak alde batera utzita. Igoera hori ezin izan daiteke 18.1 artikuluan xedatutakoaren arabera errenta igo daitekeen ehunekoaren bikoitza baino handiagoa.

3. Errentapeko finkak dituen zerbitzuen gastuak, kontagailuen bidez bakoitz daitezkeenean, errentariaren kontura izango dira.

4. Artikulu honetan aipatutako gastuen ordainketa 17.4 artikuluan ezarri den eran egiaztatuko da.

IV. KAPITULUA

Alderdien eskubideak eta betebeharrak

21. artikulua. Etxebizitza artatzea

1. Errentatzaileak egin behar ditu, errenta igotzeko eskubiderik ez duela, etxebizitzan beharrezko diren konponketa guztiak, beraren gain hitzartu erabileraren bizigarritasun-baldintzak gordetzeko, salbu eta konpondu beharreko narriadura errentariari egozteko modukoa denean, Kode Zibilaren 1563 eta 1564. artikuluetan xedatutakoaren arabera.

Konpontzeko betebeharraren muga da errentatzaileari egotzi ezin zaion arrazoiarengatik etxebizitza suntsitzea.

Ondore horretarako, 28. artikuluan xedatutakoa beteko da.

2. Artatze-obra betearaztea zentzuz atzeratu ezin denean errentamendua amaitu arte, errentariak nahitaez jasan beharko du obra hori, nahiz eta oso gogaikarria izan edo obrak dirauen bitartean etxebizitzaren zati bat ezin erabili.

Obra egiteko hogei egun baino gehiago behar badira, errenta gutxitu behar da, errentariak erabili ezin duen etxebizitza- zatiaren arabera.

3. Errentariak, ahalik lasterren, artikulu honen 1. paragrafoan ezarri konponketen beharrizana adierazi behar dio errentatzaileari. Ondore horretarako soilik, etxebizitzaren egoerari buruzko zuzeneko egiaztapena eman behar dio errentatzaileari, berak zuzenean edo berak izendatutako teknikariek egindakoa.

Uneoro, errentatzaileari aldez aurretik horren berri emanda, errentariak obrak egin ahal izango ditu, hur-hurreko kalteren bat edo eragozpen larriren bat saihesteko, eta horien zenbatekoa berehala eskatu ahal izango dio errentatzaileari.

4. Errentariaren kontura izango dira etxebizitzaren ohiko erabilerak dakarren higaduraren ondorioz egin beharreko konponketa txikiak.

22. artikulua. Hobekuntza-obrak

1. Errentariak jasan behar du errentatzaileak hobekuntza-obrak egitea, horien gauzatzea zentzuz atzeratu ezin bada errentamendua amaitu arte.

2. Horrelako obra bat egin nahi duen errentatzaileak errentariari idatziz jakinarazi behar dizkio, gutxienez hiru hilabete lehenago, obraren izaera, hasiera, iraupena eta aurreikusitako kostua.

Jakinarazpena egin eta hilabeteko epean, errentariak kontratuan atzera egin dezake, salbu eta obra horiek eraginik ez dutenean errentapeko etxebizitzaren gain, edo garrantzi txikiko eraginak dituztenean.

Errentamendua atzera-egite horretatik bi hilabeteko epean azkenduko da, eta epe horretan obrak ezin izango dira hasi.

3. Obrak jasaten dituen errentariak errenta txikiagoa ordaintzeko eskubidea du, obrak direla-eta etxebizitzatik erabili ezin duen zatiaren arabera. Halaber, errentariak eskubidea du obren ondorioz egin beharreko gastuen ordaina jasotzeko.

23. artikulua. Errentariaren obrak

1. Errentatzailearen idatzizko adostasunik gabe, errentariak ezin du egin obrarik, 2. artikuluaren 2. paragrafoan aipatutako etxebizitzaren edo eranskinen egitura alda dezakeenik, ezta etxebizitza horren egonkortasuna edo segurtasuna gutxitzea eragin dezakeen obrarik ere.

2. Kontratua suntsiarazteko ahalmenari kalterik egin gabe, obrak egiteko adostasunik eman ez duen errentatzaileak eska dezake, kontratua amaitzean, errentariak gauzak lehen zeuden moduan jartzea berriro, edo egindako aldarazpena artatzea; baina errentariak kalte-ordainik ezin izango du eskatu.

Obra horien eraginez eraikinaren egonkortasuna nahiz etxebizitzaren edo horren eranskinen segurtasuna gutxitu bada, errentatzaileak errentariari berehala eskatu ahal izango dio gauzak lehen zeuden moduan jar ditzala berriro ere.

24. artikulua. Errentari minusbaliatuak

1. Errentariak, errentatzaileari aurretiaz idatzizko jakinarazpena egin ondoren, etxebizitza egokitzeko beharrezko diren obrak egin ahal izango ditu berak, bere ezkontideak, errentariarekin maitasun- harremanetan era iraunkorrean bizi den pertsonak, horren sexu-joera gorabehera, edo errentariarekin bizi diren familiakoek minusbaliatutasunen bat badute.

2. Kontratua amaitzean, errentariak etxebizitza lehengo egoeran jarri beharko du berriro, errentatzaileak hala eskatuz gero.

25. artikulua. Lehenespenez eskuratzeko eskubidea

1. Errentapeko etxebizitza salduz gero, errentariak hori lehenespenez eskuratzeko eskubidea izango du, hurrengo paragrafoetan ezarritako baldintzetan.

2. Errentariak eroslehentasun-eskubidea egikaritu ahal izango du errentan hartutako finkaren gain, egutegiko hogeita hamar eguneko epean, errentapeko finka saltzeko erabakia, prezioa eta eskualdaketaren gainerako funtsezko baldintzak errentariari sinesgarriro jakinarazten zaizkion egunaren biharamunetik zenbatuta.

Aurreko paragrafoan ezarritako jakinarazpenaren ondoreak iraungiko dira, jakinarazpen hori egin eta egutegiko ehun eta laurogei eguneko epean.

3. Aurreko paragrafoan aipatutako kasuan, errentariak atzera-eskuratzeko eskubidea egikaritu ahal izango du, Kode Zibilaren 1518. artikuluan xedatutakoaren arabera, ezarritako jakinarazpena egin ez zaionean edo jakinarazpen horretan nahitaezko betekizunen bat jarri ez denean, bai eta salerosketaren benetako prezioa txikiagoa denean edo gainerako funtsezko baldintzek karga gutxiago dakartenean ere.

Atzera- eskuratzeko eskubidea egutegiko hogeita hamar eguneko epean iraungiko da; epe hori zenbatzen hasiko da, noiztik eta eskuratzaileak errentariari salerosketaren funtsezko baldintzei buruz sinesgarriro egin behar dion jakinarazpena zein egunetan egin eta hurrengo egunetik aurrera. Jakinarazpen horretan, salerosketa formalizatzeko eskrituraren edo agiriaren kopia emango da.

4. Errentariaren eroslehentasun-eskubideak edo atzera-eskuratzeko eskubideak lehenespena du antzeko eskubideen aurrean, salbu eta etxebizitzaren jabekideari aitortutako atzera-eskuratzea edo errentamendu-kontratua egiteko unean Jabetza Erregistroan inskribatuta dagoen hitzarmenezko atzera-eskuratzea.

5. Errentapeko etxebizitzen salmenta- tituluak Jabetza Erregistroan inskribatzeko, egiaztatu beharko da aurreko paragrafoetan ezarritako jakinarazpenak egin eta nahitaezko betekizunak gauzatu direla.

Saldutako etxebizitza errentan eman ez denean, eskuraketa inskribatzeko modukoa izateko, saltzaileak eskrituran hala adierazi beharko du, agiri publikoan agertutako faltsutze-zigorpean.

6. Salmentak eragina duenean, errentapeko etxebizitzaren gain ez ezik, 3. artikuluan aipatutako errentatzaileak alokatutako etxebizitzaren eranskin gisa dauden gainerako objektuen gain ere, errentariak ezin izango ditu etxebizitzaren gainean soil-soilean egikaritu lehenespenez eskuratzeko eskubideak.

7. Ez da eroslehentasun-eskubiderik edo atzera-eskuratzeko eskubiderik egongo, errentatzaileak errentapeko etxebizitza saltzen duenean ondasun higiezin horren jabetzan dituen gainerako etxebizitza edo lokalekin batera, edo jabe batek baino gehiagok ondasun higiezineko etxebizitza eta lokal guztiak erosle bati saltzen dizkiotenean.

Ondasun higiezinean etxebizitza bakarra badago, errentariak izango ditu artikulu honetan ezarritako eroslehentasun- eskubidea eta atzera-eskuratzeko eskubidea.

8. Errentariak eroslehentasun-eskubideari eta atzera-eskuratzeko eskubideari uko egiteko erabilitako ituna baliozkoa izango da, bost urterako baino gehiagorako itundutako kontratuetan.

V. KAPITULUA

Kontratua etetea, suntsiaraztea eta azkentzea

26. artikulua. Etxebizitzaren bizigarritasuna

Errentapeko etxebizitzan artatze- -obrak edo agintari eskudunak erabakitako obrak egiteagatik etxebizitzan bizitzea ezinezkoa denean, errentariak aukera izango du kontratua eteteko edo horretan atzera egiteko, eta ez du kalte- -ordainik jasoko.

Kontratua eteten bada, kontratuaren epea gerarazi eta errenta ordaintzeko betebeharra eten egingo da, obrak amaitu arte.

27. artikulua. Betebeharrak ez betetzea

1. Alderdietako batek kontratuko betebeharrak betetzen ez baditu, betebeharrak bete dituen alderdiak eskubidea izango du beste alderdiari betebeharra bete dezala eskatzeko, edo kontratuaren suntsiaraztea sustatzeko, Kode Zibilaren 1124. artikuluan xedatutakoaren arabera.

2. Halaber, errentatzaileak kontratua eskubide osoz suntsiaraz dezake arrazoi hauek direla bide:

a. Errenta ez ordaintzea, edo, hala denean, errentariak bereganatutako edo berari dagozkion diru-kopuruak ez ordaintzea.

b. Fidantzaren zenbatekoa edo horren eguneratzeari dagokiona ez ordaintzea.

c. Adostasunik gabeko azpierrentamendua edo lagapena.

d. Finkan doloz kalteak egin edo errentatzaileak adostu gabeko obrak egitea, adostasun hori beharrezkoa denean.

e. Etxebizitzan jarduera gogaikarri, osasungaitz, kaltegarri, arriskutsu edo zilegi ez direnak egiten direnean.

f. Etxebizitzaren destino nagusia ez denean errentariaren etxebizitza-beharrizan iraunkorra asetzea edo 7. artikuluan xedatutakoaren arabera etxebizitza era eragingarrian okupatuta duen pertsonaren etxebizitza-beharrizan iraunkorra asetzea.

3. Era berean, errentariak kontratua suntsiaraz dezake, arrazoi hauek direla bide:

a. Errentatzaileak ez egitea 21. artikuluan aipatutako konponketak.

b. Errentatzaileak etxebizitzaren erabileran egitez edo eskubidez eragindako nahasmendua.

28. artikulua. Errentamendua azkentzea

Errentamendu-kontratua azkenduko da, titulu honetan ezarritako gainerako arrazoiez gain, arrazoi hauengatik:

a. Errentapeko finka galtzea, errentatzaileari egozteko modukoa ez den arrazoia dela bide.

b. Agintari eskudunek aurri-adierazpen irmoa erabakitzea.

III. TITULUA

ETXEBIZITZA-ERABILERAZ BESTEKO ERRENTAMENDUAK

29. artikulua. Errentan emandako finka besterentzea

Errentapeko finkaren eskuratzailea errentatzailearen eskubide eta betebeharretan subrogatuko da, salbu eta eskuratzaileak Hipoteka Legearen 34. artikuluko baldintzak betetzen dituenean.

30. artikulua. Artatzea, hobekuntza eta errentariaren obrak

Lege honen 21, 22, 23 eta 26. artikuluetan xedatutakoa aplikatzeko modukoa izango da titulu honetan araututako errentamenduetan ere.

Halaber, 19. artikuluan xedatutakoa aplikatzeko modukoa izango da errentamenduaren hasieratik.

31. artikulua. Lehenespenez eskuratzeko eskubidea

Lege honen 25. artikuluan xedatutakoa titulu honetan araututako errentamenduei aplikatuko zaie.

32. artikulua. Kontratua lagatzea eta azpierrentamendua

1. Errentapeko finkan enpresa- edo lanbide-jarduera bat egiten denean, errentariak finka azpierrentan eman edo errentamendu-kontratua laga ahal izango du, errentatzailearen adostasuna izan beharrik gabe.

2. Zatikako azpierrentamendua eginez gero, errentatzaileak errenta igotzeko eskubidea du indarreko errentaren 100eko 10ean; kontratua laga edo errentapeko finka osoa azpierrentan emanez gero, igoera hori 100eko 20koa izango da.

3. Sozietate errentariak beste sozietate batekin bat egin, bera eraldatu edo zatitzearen ondorioz izandako errentari-aldaketa ez da lagapen gisa ulertuko, baina errentatzaileak eskubidea izango du, aurreko paragrafoan ezarritako errenta- igoera egiteko.

4. Lagapena nahiz azpierrentamendua errentatzaileari sinesgarriro jakinarazi behar zaizkio, horiek itundu eta hilabeteko epean.

33. artikulua. Errentaria hiltzea

Errentaria hiltzen bada lokalean enpresa- edo lanbide-jarduera egiten dela, jarduera horri eusten dion jaraunslea edo legatu-hartzailea errentariaren eskubide eta betebeharretan subrogatu ahal izango da kontratua azkendu arte.

Subrogazioa errentatzaileari idatziz jakinarazi behar zaio, errentaria hil eta hurrengo bi hilabeteetan.

34. artikulua. Kalte-ordaina errentariari

Finkaren errentamendua azkendu bada hitzarmenezko mugaeguna igarotzeagatik, eta finka horretan azken bost urteetan merkataritza-jardueraren bat egin bada jendeari saltzeko, orduan errentariak eskubidea du errentatzailearen kontura kalte-ordaina jasotzeko, betiere, errentariak adierazi duenean, epea agortu baino lau hilabete lehenago, kontratua beste bost urterako eta merkatuko errentaren truk berriztatu nahi duela.

Merkatuko errenta izango da alderdiek ondore horretarako hitzartutakoa; itunik ez badago, berriz, alderdiek izendatutako tartekariak ondore horretarako zehazten duena.

Kalte-ordainaren zenbatekoa modu honetan zehaztuko da:

1. Errentamendua agortu eta hurrengo sei hilabeteetan, errentaria udalerri berean ordu arteko jarduera bera egiten hasten bada, kalte-ordainak barnean hartuko ditu lekualdatze-gastuak eta aurreko lokalarekin alderatutako bezeria-galerak erakarri kalteak. Bezeria- galera hori kalkulatzeko, kontuan hartuko da jarduera berriaren lehenengo sei hilabeteetan izandakoa.

2. Errentamendua azkendu eta hurrengo sei hilabeteetan, errentariak beste jarduera bat hasten badu, edo inolako jarduerarik hasten ez badu, eta errentatzaileak edo hirugarren batek garatzen badute, epe berean, errentariak finkan garatutako jarduera bera edo antzekoa, orduan kalte-ordaina hileko bat izango da, kontratuak irauten duen urte bakoitzeko, eta, gehienez ere, hemezortzi hileko errenta-kopurua.

Errentariak egin duen jarduera dela eta, bezeria bereganatu badu, ulertuko da, aurreko paragrafoaren ondorioetarako antzeko jarduerak direla errentatzaileak edo errentari berriak bezeria hori erakartzeko eginikoak.

Alderdiek egiten ez badute kalte-ordainaren zenbatekoari buruzko hitzarmenik, alderdiek izendatutako tartekariak finkatuko du zenbateko hori.

35. artikulua. Eskubide osoko suntsiarazpena

Errentatzaileak eskubide osoz suntsiaraz dezake kontratua, 27.2 artikuluaren a), b) eta e) letretan ezarritako arrazoiengatik, eta, 32. artikuluan xedatutakoa bete gabe, lokala laga edo azpierrentan emateagatik.

IV. TITULUA

XEDAPEN ERKIDEAK

36. artikulua. Fidantza

1. Kontratua egitean, nahitaezkoa izango da fidantza eskudirutan eskatu eta ematea. Fidantzaren zenbatekoa izango da, errentaren hileko bat etxebizitzen errentamenduan, eta errentaren bi hileko etxebizitza-erabileraz besteko errentamenduan.

2. Kontratuaren iraupeneko lehenengo bost urteetan, fidantza ez da eguneratuko.

Baina errentamendua luzatzen den bakoitzean, errentatzaileak eskatu ahal izango du fidantza handitzea eta errentariak fidantza gutxitzea, bidezkoa den moduan, fidantza izan dadin luzapenaren unean indarrean dagoen errentaren hileko batekoa edo bikoa.

3. Errentamendua bost urterako baino gehiagorako ituntzen bada, bost urte igaro ondoren fidantza eguneratzeko, alderdiek ondore horretarako hizpatutakoa aplikatuko da.

Itun zehatzik ez badago, uste izango da errenta eguneratzeko hitzartutakoa nahi dela, orobat, fidantza eguneratzeko ere.

4. Errentamendua amaitu ondoren errentariari itzuli behar zaion eskudiruzko fidantzaren saldoak lege-korritua sortuko du, baldin eta errentariari fidantza itzuli ez bazaio, giltzak eman dituenetik hilabeteko epean.

5. Eskudiruzko fidantzaz gain, alderdiek edozein motatako bermea itundu ahal izango dute, errentariak errentamenduaren betebeharrak bete ditzan.

6. Fidantza emateko betebeharretik salbuetsita daude administrazio publikoak, Estatuko Administrazio Orokorra, autonomia-erkidegoetako administrazioak eta toki-administrazioa osatzen duten erakundeak, baita horien menpeko erakunde autonomoak, zuzenbide publikoko erakundeak eta gainerako herri-erakundeak ere, baldin eta errenta ordaindu behar bada erakunde horien aurrekontuen kontura.

37. artikulua. Errentamenduaren formalizazioa

Alderdi batek bestea behartu dezake errentamendu-kontratua idatziz formalizatzera.

Kasu horretan, agerraraziko dira kontratugileen nortasuna, errentapeko finkaren identifikazioa, itundutako iraupena, kontratuaren hasierako errenta eta alderdiek askatasunez hitzartutako gainerako klausulak.

V. TITULUA

ERRENTAMENDU-PROZESUAK

38. art. Eskumena

Ezabatua, Prozedura Zibilaren 1/2000 Legearen ondorioz.

39. art. Prozedura

Ezabatua, Prozedura Zibilaren 1/2000 Legearen ondorioz.

40. art. Akzioak metatzea

Ezabatua, Prozedura Zibilaren 1/2000 Legearen ondorioz.

XEDAPEN GEHIGARRIAK

Lehenengoa. Errentan emandako babes ofizialeko etxebizitzen araubidea

1. Lege hau indarrean jartzen den unetik errentamendurako kalifikatutako babes ofizialeko etxebizitzen legezko araubidearen iraupena amaituko da, noiz eta etxebizitzon sustapenerako mailegu kualifikatua amortizatzeari aplika dakiokeen arauketan ezarri aldia erabat igarotzean, edo, mailegurik ez badago, behin betiko kalifikazioa egiten den datatik zenbatuta hogeita bost urte igaro ondoren.

2. Aurreko paragrafoan aipatu babes ofizialeko etxebizitzetan, hasierako errenta gehienekoa izango da metro koadro erabilgarri bakoitzeko, estatuan edo autonomia-erkidegoan aplikatu beharreko arauketarekin bat etorriz, salmentako gehieneko prezioaren ehunekoa.

3. Nolanahi den ere, babes ofizialeko etxebizitzen errentak, urtero berrikusi ahal izango dira, horien gain ezarritako legeria edozein dela, Kontsumoko Prezioen Indize Sistemaren barruko Indize Nazional Orokorraren ehuneko-aldaketen arabera.

4. Hasierako edo berrikusitako errentez gain, errentatzaileak jaso ahal izango du errentariak lupertu eta errentatzaileak ordaintzen dituen zerbitzuen benetako kostua.

5. Bidezko administrazio-zehapenei kalterik egin gabe, klausulak eta hizpaketak deusezak izango dira, horiek ezartzen badituzte errenta handiagoak, babes ofizialeko etxebizitzei aplikatu beharreko arauketan baimendutako errenta gehienekoak baino.

6. Aurreko paragrafoetan xedatutakoa ez zaie aplikatuko 31/1978 Errege Dekretu-legeak araututako eskaintza publikoko etxebizitzei.

7. Aurreko paragrafoetan xedatutakoa orokorrean aplikatuko da, baldin eta arlo horretan eskumena duten autonomia- erkidegoek legeria berezirik ez badute.

8. Babes ofizialeko eta eskaintza publikoko etxebizitzen errentamenduan, etxebizitzoi buruzko arau bereziak aplikatuko dira, kontratuaren iraupenari, errentaren gorabeherei, kalteen konponketaren eta hobekuntzen gastuak jasanarazteko mugei, eta errentamenduko lagapen- eta subrogazio-eskubideari dagokienez; horiek arautu gabeko arazoei dagokienez, lege honen arauak aplikatuko dira. Lege hau osorik aplikatuko da errentamenduak xedapen berezi horien mende egoteari uzten dionean.

Salbuespen horrek ez du eraginik izango eskumen- eta prozedura-arazoen gain. Horiei dagokienez, lege honetan xedatutakoa oso-osorik ezarriko da.

Bigarrena. Hipoteka Legearen aldarazpena

1. 1946ko otsailaren 8ko Dekretuaren bidez onetsitako Hipoteka Legearen 2. artikuluko 5. zenbakiak idazkera hau izango du:

«5. Ondasun higiezinen gaineko errentamendu-kontratuak, baita horien azpierrentamendu, lagapen eta subrogazioak ere».

2. Lege hau indarrean jarri eta bederatzi hilabeteko epean, erregelamendu bidez betekizunak ezarriko dira, hiri-errentamenduen kontratuak Jabetza Erregistroan jasotzeko.

Hirugarrena. Fidantzen gordailua

Autonomia-erkidegoek betebehar gisa ezar dezakete hiri-finken errentatzaileek, lege honen menpe daudenek, kontratua azkendu arte gordailutzea, lege honen 36.1 artikuluan araututako fidantzaren eskudiruzko zatiaren zenbatekoa, korriturik sortu gabe, autonomia- erkidegoetako administrazioan edo izendatzen den beste herri-erakunde batean.

Kontratua amaitu eta hilabeteko epean, autonomia-erkidegoetako administrazioak edo herri-erakunde eskudunak itzultzen ez badu gordailututako kopurua, kopuru horrek kasuan kasuko lege-korritua sortuko du.

Laugarrena. Etxebizitza eskuratzeko laguntzak

Lege honen bigarren xedapen iragankorrean ezarritakoa aplikatzean, norbaitzuek galtzen badute mortis causa subrogazio-eskubidea, alegia, Hiri-errentamenduei buruzko Legearen Testu Bateginak, abenduaren 24ko 4101/1964 Dekretuaren bidez onetsiak, aitortutakoa, orduan pertsona horiek lehenespena izango dute etxebizitza eskuratzeko laguntza publikoen egitarauetan, baldin eta gauzatzen badituzte egitarauotan gehieneko diru-sarrerei buruz ezarritako betekizunak.

Bosgarrena. Prozedura Zibilaren Legearen aldarazpena

1. Prozedura Zibilaren Legearen 1563. artikuluak idazkera hau izango du:

«1. Etxebizitzen errentamenduan eta lanbide-, merkataritza- zein industria- jarduerak egiteko erabiltzen den hiri-finka bizigarriaren errentamenduan, errentaria botatzen bada errentak, errentarekin berdinetsitako diru-kopuruak edo errentariak bere gain hartutako diru-kopuruak ez ordaintzeagatik, errentariak botatze hori ezerezean utz dezake, baldin eta epaiketa egiteko ezarritako unea heldu aurretik auzi-jartzaileari ordaintzen badizkio, edo epaitegian zein notarioaren bidez haren esku jartzen baditu demandaren oinarri diren diru-kopuruak eta une horretan zorrean dituen gainerako diru-kopuruak.

2. Ezerezte hori ez da gertatuko aldez aurretik beste bat gertatu denean, ezta errentatzaileak errentariari demanda aurkeztu baino lau hilabete lehenago ordainketa egitea eskatu eta azken horrek demanda aurkezte-unean zorrean dituen diru-kopuruak ordaintzen ez dituenean ere, baldin eta eskaria egin bada hura egin dela frogatzea ahalbidetzen duten bideetatik edozeinez.

3. Nolanahi den ere, demanda jartzeko idazkian adierazi behar dira ezereztea ahalbide dezaketen aldi bereko inguruabarrak.

Ezereztea bidezkoa denean, epaitegiak zitazioan adieraziko du epaiketa egin aurretik diru-kopurua ordaindu edo jaso behar dela.»

2. 38. artikuluak aipatu gaien epaiei jarritako errekurtsoen izapidetzak lehenespena izango du, bai probintziako audientzietan, bai auzitegi nagusietan.

Maizter-botatzea dakarten prozesuetan, demandatuari ez zaizkio onartuko gora jotzeko errekurtsoa eta kasazio- errekurtsoa, bidezkoak izanda ere, horiek jartzean demandatuak egiaztatzen ez badu mugaeguneratutako errentak eta kontratuaren arabera aurreratu behar dituenak ordaindurik dituela, edo errentak epailearen edo notarioaren zainpean uzten ez baditu.

Errentariak aurrekoa betetzen ez badu, epaia irmotzat hartu eta betearazi egingo da, baldin eta, epaile edo auzitegi eskudunak agindeia eginda, errentariak horiek ordaintzeko edo jasotzeko betebeharra bost eguneko epean betetzen ez badu.

Era berean, ulertuko da errentariak jarritako kasazio-errekurtsoa edo gora jotzeko errekurtsoa alferrikakoa dela, horren egoera edozein izanda ere, errekurtsoa bideratzean errentariak uzten badio mugaeguneratutako epeak edo aurreratu behar dituenak ordaintzeari.

Hala ere, errentariak kautelaz aurreratu edo jaso ahal izango du mugaeguneratu gabeko aldi batzuen ordainketa, eta horiek likidatu egingo dira epaia irmoa denean.

Zernahi gisaz, zenbateko horiek ordainduta ere, ez da ulertuko kontratua berritu dela.

3. Prozedura Zibilaren Legearen 1687.3 artikuluak idazkera hau izango du:

«1687.3 artikulua. Audientziek arauketa berezirik ez duten botatze-epaiketetan emandako epaiak, errenta ez ordaintzeagatik egindako botatze-epaiketan emandakoak salbu; kognizio- -epaiketaren izapideen bidez burutako hiri-errentamenduen prozesuetan emandako epaiak, epaiok lehen auzialdian emandakoekin bat ez datozenean; eta atzera-eskuratzeko epaiketetan emandako epaiak, kasu guztietan horrelako errekurtsoak jarri ahal izateko beharrezkoa den zenbatekoa lortzen denean adierazpenetarako epaiketa arruntetan.

Hala ere, etxebizitza-errentamendua bada, nahiko izango da zenbatekoa 1.500.000 pezetatik gorakoa izatea.

Gora jotzeko epaia eta lehen auzialdikoa bat datozela ulertuko da, kostuak ezartzean bestelakoak izan arren.»

Seigarrena. Hiri-errentamenduen errolda

1. Gobernuak, Herri Lan, Garraio eta Ingurumen Ministerioaren bitartez, lege hau indarrean jarri eta urtebeteko epean, etxebizitza-errentamenduen kontratuen errolda egingo du, alegia, lege honen menpe egon eta legea indarrean jartzean dirauten kontratuena.

2. Errolda horretan adieraziko da zeintzuk diren errentariaren eta errentatzailearen identifikazio-datuak, eta kontratuaren errenta, bai eta berrikuspen- klausularik dagoen ala ez, eta zeintzuk diren kontratuaren iraupena eta data.

3. Ondore horietarako, errentatzaileek, legea indarrean jarri eta hiru hilabeteko epean gehienez, Herri Lan, Garraio eta Ingurumen Ministerioari igorri behar dizkiote aurreko paragrafoan aipatu kontratuaren datuak.

4. Errentariek eskubidea dute euren kontratuak xedapen honetan aipatu erroldan sar daitezela eskatzeko, eta errentatzaileari igorritako datuen berri idatziz emango diote.

5. Errentatzaileak betetzen ez badu 3. paragrafoan ezarritako betebeharra, galdu egingo du lege honen azken xedapenetatik laugarrenean aipatu zergaonurak jasotzeko eskubidea.

Zazpigarrena. Tartekaritzari buruzko abenduaren 5eko 36/1988 Legearen aldarazpena

Tartekaritzari buruzko abenduaren 5eko 36/1988 Legearen 30. artikuluari 3. zenbakia erantsi zaio:

«Hiri-errentamenduei buruzko Legearen araubidepeko kontratuen ondorio diren tartekaritza-prozeduretan, alderdien artean esanbidezko itunik ez badago, tartekariek hiru hilabeteren buruan eman beharko dute laudoa. Epe hori artikulu honen 1. zenbakian xedatutako eran zenbatuko da».

Zortzigarrena. Itzultze-eskubidea

Ekainaren 26ko 1/1992 Legegintzazko Errege Dekretuak onetsitako Lurzoru Araubideari eta Hirigintza Antolamenduari buruzko Legearen Testu Bategineko laugarren xedapen gehigarriko 3.ean araututako itzultze-eskubideari aplikatuko zaio xedapen honetan ezarritakoa, eta, halakorik ez badago, Hiri-errentamenduei buruzko 1964ko Legearen Testu Bategineko arauak.

Hirigintza-plangintzak ezarri unean uneko hirigintza-jarduerak direla bide, eta jabetza kendu gabe, eraikin bat erabat erraustu edo goitik behera birgaitu behar bada fatxada edo egitura zainduz, eta eraikin horretan hiri-etxebizitzak errentan emanda badaude, errentamenduaren data gorabehera, errentariak eskubidea izango du aipatu finkaren errentatzailearengandik beste etxebizitza bat jasotzeko. Etxebizitza berriaren azalera ezin izan daiteke aurrekoaren luze-zabalaren 100eko 50 baino txikiagoa, baldin eta aurrekoak 90 metro koadro edo gehiago bazituen; edo aurrekoak azalera hori baino txikiagoa bazuen, aurrekoa bestekoa izango da. Etxebizitza berriak aurrekoaren ezaugarri berdintsuak izango ditu, eta erraustu edo birgaitutako eraikinaren orube berean edo inguruan egongo da.

Bederatzigarrena. Minusbaliatutasun-egoeraren adierazpena

Lege honetan ezarritako ondoreetarako, administrazio publiko eskudunen zentro eta zerbitzuek adierazi beharko dituzte minusbaliatutasun-egoera eta horren gradua, indarreko arautegiaren arabera.

Hamargarrena. Preskripzioa

Lege honetan ezarri errentamendu- -kontratuetatik sortutako eskubide, betebehar eta akzio guztiak, lege hau indarrean jartzean dirautenak barne, preskribatuko dira, preskripzio-epe zehatzik ez dagoenean, Kode Zibilaren araubide orokorrean xedatutakoaren arabera.

XEDAPEN IRAGANKORRAK

Lehenengoa. 1985eko maiatzaren 9az gero egindako kontratuak

1. 1985eko maiatzaren 9az gero egindako etxebizitza-errentamenduen kontratuek lege hau indarrean jartzean badiraute, aurrerantzean ere Politika Ekonomikoko Neurriei buruzko apirilaren 30eko 2/1985 Errege Dekretu-legearen 9. artikuluan xedatutakoa aplikatuko zaie, bai eta abenduaren 24ko 4104/1964 Dekretuak onetsi Hiri-errentamenduei buruzko Legearen Testu Bateginean maiztergo-kontraturako xedatutakoa ere.

Kontratu horiei aplikatuko zaie bigarren xedapen iragankorraren 2 eta 3. paragrafoetan xedatutakoa.

Kode Zibilaren 1566. artikuluan ezarritako isilbidezko luzapena hiru urteko eperako izango da, lege honen 9. artikuluan epe hori ez berriztatzeko ezarri den ahalmenari kalterik egin gabe.

Berriztatutako errentamenduari aplikatuko zaio lege honetan etxebizitza- errentamendurako xedatutakoa.

1985eko maiatzaren 9az gero egindako negozio-lokalen errentamendu- -kontratuei, kontratuok lege hau indarrean jartzean badiraute, aurrerantzean ere apirilaren 30eko 2/1985 Errege Dekretu- legearen 9. artikuluan xedatutakoa aplikatuko zaie, bai eta Hiri-errentamenduei buruzko 1964ko Legearen Testu Bateginean xedatutakoa ere.

Kode Zibilaren 1566. artikuluan xedatutakoaren arabera kontratua isilbidez luzatzen bada, berriztatutako errentamenduari aplikatuko zaizkio lege honetan etxebizitza- -erabileraz besteko errentamenduei buruz ezarritako arauak.

Aurreko lerrokadan xedatutakoa aplikatuko zaie maiztergo-errentamenduekin eta negozio-lokalen errentamenduarekin berdinetsitako kontratuei, baldin eta 1985eko maiatzaren 9az gero egin eta lege hau indarrean jartzean badiraute.

Bigarrena. Etxebizitza-errentamenduen kontratuak, 1985eko maiatzaren 9a baino lehen egindakoak

A) Aplikatu beharreko araubidea.

1. Etxebizitza-errentamenduen kontratuei, 1985eko maiatzaren 9a baino lehen egin eta lege hau indarrean jartzen den unean badiraute, aurrerantzean ere Hiri-errentamenduei buruzko 1964ko Legearen Testu Bateginean maiztergo- -kontratuari buruz ezarritako arauak aplikatuko zaizkie, xedapen iragankor honen hurrengo paragrafoetara bildutako aldarazpenak salbu.

2. Kontratu horiei aplikatuko zaie lege honen 12, 15 eta 24. artikuluetan xedatutakoa.

3. Hiri-errentamenduei buruzko 1964ko Legearen Testu Bateginaren 24. artikuluko 1. paragrafoan xedatutakoa ez da aurrerantzean aplikatuko.

Hiri-errentamenduei buruzko 1964ko Legearen Testu Bateginaren VI. kapituluan araututako eroslehentasun-eskubidea eta atzera-eskuratzeko eskubidea ez dira bidezkoak izango, gauza erkidea zatitzearen ondorioz etxebizitza adjudikatzen denean, baldin eta errentamendu-kontratuak egin badira gauzaren gaineko erkidegoa eratu ondoren, ezta jarauntsi nahiz legatu bidez eskuratutako gauza erkidea zatitu eta adjudikatzen denean ere.

B) Azkentzea eta subrogazioa

4. Lege hau indarrean jartzen den unetik, Hiri-errentamenduei buruzko 1964ko Legearen Testu Bateginaren 58. artikuluan aipatutako subrogazioaren onuradun bakarra errentariaren ezkontidea izango da, legez edo egitez banandurik ez badago, edo, halakorik izan ezean, errentaria hil aurreko azken bi urteetan berarekin bizi izan diren seme- -alabak; semerik edo alabarik ez badago, errentariaren aurrekoak subroga daitezke, beraren ardurapean badaude eta hil aurretik gutxienez azken hiru urteetan berarekin bizi izan badira.

Subrogatua hiltzean, kontratua azkendu egingo da, salbu eta subrogatua errentariaren semea edo alaba denean eta ehuneko hirurogeita bosteko minusbaliatutasuna edo gehiago ez duenean. Kasu horretan, kontratua azkenduko da bi urteko epean edo subrogatuak hogeita bost urte egiten dituen datan, azken data hori geroagokoa bada.

Haatik, subrogatua ezkontidea izanez gero eta bera hiltzean errentariaren semerik edo alabarik badago berarekin bizitzen, beste subrogazio bat egin daiteke.

Kasu horretan, kontratua azkenduko da bi urteren buruan edo seme-alabak hogeita bost urte betetzen dituenean, azken data hori geroagokoa baldin bada, edo, semeak edo alabak badu aurreko paragrafoan aipatu minusbaliatutasuna, kontratua azkenduko da bera hiltzean.

5. Hiri-errentamenduei buruzko 1964ko Legearen Testu Bateginaren 24.1 eta 58. artikuluetan xedatutakoaren arabera, lege hau indarrean jarri aurretik maizterraren lekuan subrogatutako pertsona hiltzean, horren ezkontidea soilik subrogatu ahal izango da, legez edo egitez banandurik ez badago, eta, halakorik izan ezean, errentaria hil aurreko bi urteetan errentapeko etxebizitzan berarekin bizi izan diren seme- -alabak subrogatu ahal izango dira.

Subrogatua hiltzean, kontratua azkendu egingo da, salbu eta subrogatua errentariaren semea edo alaba denean eta ehuneko hirurogeita bosteko minusbaliatutasuna edo gehiago ez duenean. Kasu horretan, kontratua azkenduko da bi urteko epean edo semeak edo alabak hogeita bost urte egiten dituen datan, azken data hori geroagokoa bada.

Ez dira harrezkeroko subrogazioak baimenduko.

6. Hiri-errentamenduen 1964ko Legearen Testu Bateginaren 59. artikuluaren arabera bigarren subrogazioa dela-bide etxebizitza okupatzen duen pertsona hiltzean, ez dira harrezkeroko subrogazioak baimenduko.

7. Xedapen honetako 4 eta 5. paragrafoetan errentariaren ezkontideari aitortutako eskubideak era berean aplikatuko dira errentariarekin ezkontidearen antzeko maitasun-harremanetan, gutxienez, hil baino bi urte lehenagotik modu iraunkorrean bizi izan den pertsonaren mesederako, horren sexu-joera gorabehera, salbu eta elkarrekin seme-alabak izan dituztenean; kasu horretan, elkarrekin bizitzea nahikoa izango da.

8. Lege hau indarrean jarri eta hurrengo hamar urteetan, aurreko 4 eta 5. paragrafoetan ezarritako subrogazioaren onuradunak badira hirurogeita bost urte baino gehiagoko seme-alabak edo erretiroarengatik edo minusbaliatutasun iraunkorrarengatik, minusbaliatutasun horren gradua erabateko ezintasun iraunkorra edo minusbaliatutasun handia dela, prestazio publikoak jasotzen dituzten seme-alabak, kontratua azkenduko da subrogatutako semea edo alaba hiltzean.

9. Xedapen honen 4, 5 eta 7. paragrafoetan ezarritako subrogazioa egikaritzen duten pertsonei dagokie hildako errentariarekin bizi izan direla frogatzea, kasuan-kasuan bidezkoa den eran.

Hildako errentariarekin izandako elkarbizitza ohikoa izan behar da, eta, nahitaez, errentapeko etxebizitzan egindakoa.

Aurreko 4. paragrafotik 7.era araututako heriotzagatiko subrogazioan, lege honen 16. artikuluan ezarri prozedurari eta lehentasun-hurrenkerari buruzko xedapenak aplikatuko dira.

Subrogazioaren onuradunek ezin diote ukorik egin onura horri, lehentasun- gradu desberdina duen beste norbaiten mesederako.

C) Errentatzailearen beste eskubide batzuk

10. Lege hau indarrean jarri ondoren hasten diren kontratu-urtekoetarako, errentatzaileak eskubide hauek izango ditu:

10.1. Ondarearen gaineko Zergan, errentapeko ondasun higiezinaren balioa zehazteko, sortutako errentaren 100eko 4ko kapitalizazioa egingo da, baldin eta emaitza txikiagoa bada Ondarearen gaineko Zergari buruzko Legean ondasun higiezinak balioesteko arauak aplikatuta, hortik aterako litzatekeena baino.

10.2. Errentariari eskatu ahal izango dio errentapeko ondasun higiezinari dagokion Ondasun Higiezinen gaineko Zergako kuotaren zenbateko osoa.

Kuota hori bakoizturik ez badago, etxebizitza bakoitzaren luze-zabalaren arabera zatituko da.

10.3. Errentariari jasanarazi ahal izango dio, etxebizitza hitzartutako moduan erabili ahal izateko, beharrezkoak diren konponketa-obren zenbatekoa, Hiri-errentamenduen 1964ko Legearen Testu Bateginaren 108. artikuluan ezarritakoaren arabera edo erregela hauekin bat etorriz:

1. Konponketa errentariak berak eskatzea edo ebazpen judizial edo administratibo irmoaren bidez erabakitzea.

Obren eragina jasan duten errentariak bat baino gehiago badira, eskabidea obren eraginpean dauden errentarien gehiengoak egin behar du, edo, hala denean, obren eraginpeko etxebizitzei zein partaidetza-kuota egokitu eta horien gehiengoa biltzen duten errentariek.

2. Egindako gastuetan zein kapital inbertitu eta hortik kenduko dira jabeak jaso dituen laguntza publikoak.

3. Inbertitutako kapitalari batuko zaio kapital horri dagokion diruaren lege-korrituaren zenbatekoa, hori bost urteko aldirako kalkulatuta.

4. Errentariak urtero ordainduko du aurreko erregelan aipatutako diru-kopuruaren 100eko 10, harik eta zenbateko osoa ordaindu arte.

Eraginpean dauden errentariak bat baino gehiago badira, aurreko erregelan aipatu diru-kopurua haien artean banatuko da, lege honen 19. artikuluaren 2. paragrafoan ezarritako irizpideen arabera.

5. Errentariak urtean ordaindutako diru-kopuruak ezin du gainditu bi diru- -kopuru hauetatik txikiena: indarreko errenta bost halako gehi errentarekin berdinetsitako kopuruak, edo lanbidearteko gutxieneko alokairuaren zenbatekoa. Kontuan hartuko da bi diru-kopuru horien urteko zenbaketa.

10.4 Errentatzaileak hautatzen badu kopuruak errentariari jasanaraztea lehen aipatu 108. artikuluan xedatutakoaren arabera, jasanarazte hori proportziozkoa izango da eraginpeko finkaren luze-zabalari begira.

10.5 Lege hau noiz jarri indarrean eta une horretatik egiten diren zerbitzu eta horniduren kostuaren zenbatekoa errentariari jasanarazi ahal izango dio.

Salbuespen gisa hartzen da gastu horiek guztiak errentatzailearen kontura izatea alderdien arteko esanbidezko itunaren bidez.

D) Errenta eguneratzea.

11. Kontratuaren errenta eguneratu ahal izango da, errentatzaileak hala eskaturik, aldez aurretik errentariari agindei sinesgarria eginda.

Agindei hori egin daiteke, legea indarrean jartzen den unetik, kontratuaren indarraldiko urteko bat betetzen den datan.

Agindeia egin ondoren, eguneratze hori aplikatzen den urte bakoitzean, errentatzaileak errentariari eguneratze bakoitzaren zenbatekoa jakinarazi behar dio, eta, horrekin batera, Estatistikako Institutu Nazionalaren ziurtagiria gehitu behar da, jakinarazitako dirukopurua zehazteko indizeak adierazten dituena.

Eguneratzea erregela hauen arabera egingo da:

1. Kontratuan lehenez itundutako errentak, errentamendua sortu zuenak, eguneratzea garatzen den urteko bakoitzean, eguneratutako errentari begira izan beharreko proportzioa da, kontratuaren data baino hilabete bat lehenago Kontsumoko Prezioen Indize Sistemaren barruko Indize Nazional Orokorrak edo Bizitzako Kostuen Indize Sistemaren barruko Indize Nazional Orokorrak edo Hiri-Indize Orokorrak eguneratze bakoitzaren data baino hilabete bat lehenagoko indizeari begira duen proportzio bera.

Hiri-errentamenduen 1964ko Legearen Testu Bateginaren 6.2 artikuluan aipatu etxebizitza-errentamenduetan, horiek 1956ko maiatzaren 12a baino lehen egin badira, hasierako errenta izango da testu bategin horren 96.10 artikuluan aipatu errenta birbaloratua, errentatzaileak hori inoiz eskatu ala ez; eta kontratuaren datari dagokion indizea 1964ko ekainekoa izango da.

Aipatu testu bategineko 6.2 artikuluak barnean hartzen ez dituen etxebizitza- errentamenduetan, 1956ko maiatzaren 12a baino lehen egin badira, hasierako errenta izango da 1954ko uztailean jaso zena, eta kontratuaren datari dagokion indizea 1954ko martxokoa izango da.

2. Urte bakoitzari dagokion errenta eguneratutik, aurreko erregelan edo 5. erregelan xedatutakoaren arabera kalkulatutako horretatik, errentariari eskatuko zaio soil-soilik hurrengo erregeletan xedatutakotik ateratzen den ehunekoa, betiere zenbateko hori handiagoa denean errentariak ordaintzen duen errenta gehi errentarekin berdinetsitako diru-kopuruak baino.

Ehunekoen taula aplikatzean, errentaria une horretan ordaintzen ari den errenta taula horien araberako diru-kopurua baino handiagoa bada, goragoko hurrengo ehunekoa aplikatuko da; bestela, hurrengoa edo hurrengoak aplikatuko dira, errenta eguneratutik eska daitekeen diru-kopurua ordaintzen ari dena baino handiagoa izan arte.

3. Errenta eguneratuak barruratuko ditu errentarekin berdinetsitako dirukopuruak, berrikuspenaren lehen urtekotik aurrera.

Ondore horietarako soilik, errentarekin berdinetsitako diru-kopuruak izango dira Hiri-errentamenduen Legearen Testu Bategineko 102. artikuluak aipatu zerbitzu eta horniduren kostu-igoera errentariari jasanaraztea, eta lege testu horren 107. artikuluak aipatu obren kostua jasanaraztea.

4. Eguneratzearen ehuneko ehun lortzen den urtetik aurrera, errentatzaileak edo errentariak eguneratu ahal izango dute ordaindu beharreko errenta, aurreko hamabi hilabeteetan Kontsumoko Prezioen Indize Sistemaren barruko Indize Orokorrak izandako ehuneko-aldakuntza kontuan hartuta, salbu eta kontratuak beren beregi beste eguneratze-sistemaren bat duenean; kasu horretan, sistema hori aplikatuko da.

5. 1. erregelaren arabera kalkulatutako errenta eguneratua handiagoa bada hurrengo lerrokadan xedatutakoa aplikatzean sortzen dena baino, azken hori hartuko da berrikusitako errentatzat.

Ondore horietarako, errenta zehazteko, errentapeko finkaren katastro- -balioari, 1994an indarrean zegoenari, ehuneko hauek aplikatuko zaizkio:

- 100eko 12, 1989az geroko ondoreak izan dituen berrikuspenak eratorri badu Katastroko balioa.

- 100eko 24, gainerako kasu guztietan.

Euskadin kokatutako finken kasuan, Katastroko balioari 100eko 24 aplikatuko zaio; Nafarroan kokatutako finken kasuan, Katastroko balioari 100eko 12 aplikatuko zaio.

6. Maizterrak uko egin ahal izango dio errenta eguneratzeari, eta hori sinesgarriro komunikatu behar dio errentatzaileari, horren agindeia jasotzen duenetik egutegiko hogeita hamar eguneko epean; kasu horretan, ordu arte maizterrak ordaindu duen errenta gehi horrekin berdinetsitako diru-kopuruak urtean- urtean soilik eguneratu ahal izango dira, Kontsumoko Prezioen Indize Sistemaren barruko Indize Nazional Orokorrak eguneratze bakoitzaren aurretixeko hamabi hilabeteetan izandako aldakuntzaren arabera.

Errentamendu-kontratuetan maizterrak egikaritzen badu erregela honetan aipatu aukera, kontratuok zortzi urteko epean azkenduko dira, nahiz eta subrogazioa gertatu. Epe hori zenbatzen hasiko da errentatzaileak agindei sinesgarria egiten duen datatik aurrera.

7. Paragrafo honetan ezarritako errenta-eguneratzea ez da bidezkoa izango, errentariaren eta horrekin batera errentapeko etxebizitzan modu iraunkorrean bizi diren pertsonen diru-sarrera guztien baturak muga hauek gainditzen ez dituenean:

Errentapeko etxebizitzan bizi den pertsona-kopurua:

1 edo 2, 3 edo 4, 4 baino gehiago

Lanbidearteko gutxieneko alokairua zenbat aldiz gainditu ahal den:

2.5, 3, 3.5

Kontuan hartu beharreko diru-sarrerak izango dira errentatzaileak errenta eguneratzea sustatzen duen zerga-ekitaldiaren aurrekoan lortutako guztiak.

Errentariak egiaztatzen ez baditu errentapeko etxebizitzan berarekin bizi diren pertsona guztiek jasotako diru- -sarrerak, uste izango da egin nahi den eguneratzea bidezkoa dela.

8. Eguneratzea bidezkoa ez denean, urtean-urtean eguneratu ahal izango dira maizterrak ordu arte ordaindu duen errenta gehi horrekin berdinetsitako diru-kopuruak, Kontsumoko Prezioen Indize Orokorrak eguneratze bakoitzaren aurretixeko hamabi hilabeteetan izandako aldakuntzaren arabera.

9. Errenta eguneratzea bidezkoa denean, epe hauetan egingo da:

a. Hamar urtean, errentariak eta errentapeko etxebizitzan berarekin modu iraunkorrean bizi diren pertsonek jasotako diru-sarreren batura ez denean lanbidearteko gutxieneko alokairua baino 5.5 aldiz handiagoa.

Kasu horretan, errenta eguneratutik ehuneko hauek eska daitezke:

Urteko eguneratze- -aldiak, legea indarrean jartzen denetik:

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Errenta eguneratutik eska daitekeen ehunekoa:

%10 %20 %30 %40 %50 %60 %70 %80 %90 %100

b. Bost urtean, aipatu batura lanbidearteko gutxieneko alokairua baino 5.5 aldiz handiagoa edo gehiago denean.

Kasu horretan, errenta eguneratutik eska daitezkeen ehunekoak izango dira aurreko a) letran adierazitakoak baino bi aldiz handiagoak.

10. Idatz-zati honetan xedatutakoa ezarriko da, Hiri-errentamenduen 1964ko Legearen Testu Bategineko 100. artikuluaren 1 eta 4. zenbakietan etxebizitza- errentamenduei buruz xedatutakoaren ordez.

Hirugarrena. Negozio-lokalen errentamendu- kontratuak, 1985eko maiatzaren 9a baino lehen egindakoak

A) Aplikatu beharreko araubidea

1. Negozio-lokalen errentamendu- -kontratuetan, 1985eko maiatzaren 9a baino lehen egin eta lege hau indarrean jartzean badiraute, Hiri-errentamenduen 1964ko Legearen Testu Bateginean negozio-lokalen errentamendu- -kontratuei buruz ezarritako arauak aplikatuko dira, xedapen iragankor honen hurrengo idatz-zatietara bildutako aldarazpenak izan ezik.

B) Azkentzea eta subrogazioa

2. Lege hau indarrean jartzean kontraturen bat legezko luzapen-egoeran badago, azkendu egingo da, hurrengo 3 eta 4. idatz-zatietan xedatutakoaren arabera.

3. Errentamenduko errentaria pertsona fisikoa bada, errentamendu hori azkenduko da errentariak erretiroa hartzean edo hiltzean, salbu eta horren ezkontidea subrogatu eta lokaleko jarduera bera gauzatzeari eusten dionean.

Jarduera gauzatzeari eusteko alargunik ez badago edo errentariak erretiroa hartzen duenean edo bera hiltzean subrogatu bada, eta legea onetsi zenetik hogei urte igaro ez badira, kontratuan errentariaren ondorengoren bat subrogatu ahal izango da, baldin eta lokaleko jarduera bera egiteari eusten badio.

Kasu horretan, legea indarrean jartzen denetik hogei urte igaro arte iraungo du kontratuak.

Aurreko lerrokadetan ezarritako lehenengo subrogazioa ezin izango da gauzatu errentamenduan bi eskualdaketa gertatu direnean Hiri-errentamenduen Testu Bategineko 60. artikuluan ezarritakoaren arabera.

Ezarritako bigarren subrogazioa ezin izango da gauzatu errentamenduan eskualdaketa bat gertatu denean, aipatu 60. artikuluan ezarritakoaren arabera.

Gaur egungo errentariak eta beraren ezkontideak, azken hori subrogatu bada, negozio-lokala intsuldatu ahal izango dute, Hiri-errentamenduen Legearen Testu Bategineko 32. artikuluan ezarritakoaren arabera.

Lokala intsuldatzen bada, errentamenduak iraungo du gutxienez berori gauzatzen denetik hamar urteko epean, edo lokala intsuldatzen denetik legea onetsi eta hogei urte bete arte geratzen diren urteetan.

Legea indarrean jarri aurreko hamar urteetan negozio-lokala intsuldatzen bada, idatz-zati honetan ezarritako epeei bost urte gehituko zaizkie.

Idatz-zati honen ondoreetarako, intsuldatze- data izango da Hiri-errentamenduen 1964ko Legearen Testu Bategineko 32. artikuluan aipatu eskrituraren data.

4. Negozio-lokalen errentamenduetan errentaria pertsona juridikoa bada, errentamendu horiek erregela hauen arabera azkenduko dira:

1. Merkataritza-jarduerak dituzten lokalen errentamenduak, hogei urteren buruan.

Ondore horietarako, merkataritzajardueratzat hartuko dira Jarduera Ekonomikoen gaineko Zergaren tarifako 6. zatiketara bildutako guztiak.

Salbuetsita daude 2.500 m2 baino gehiagoko lokalak; horiek bost urteren buruan azkenduko dira.

2. 1. erregelan aipatu jarduerak barik, beste batzuk izan eta Jarduera Ekonomikoen gaineko Zergaren tarifen araberako kuotak dituzten lokalen errentamenduetan:

- 85.000 Pta. baino gutxiagokoak, hogei urteren buruan.

- 85.001 eta 130.000 Pta. bitartekoak, hamabost urteren buruan.

- 130.001 eta 190.000 Pta. bitartekoak, hamar urteren buruan.

- 190.000 Pta. baino gehiagokoak, bost urteren buruan.

Idatz-zati honetan xedatutako ondoreetarako kontuan hartu beharreko kuotak dira udaleko gutxieneko kuotak edo tarifaren araberako gutxieneko kuotak, 1994ko ekitaldikoak; eta, bidezkoa denean, luze-zabalaren osagarria barnean hartuko dute.

Jarduera Ekonomikoen gaineko Zergaren kuotan hobaria duten jardueretan, hobari hori aplikatuko zaio udaleko gutxieneko kuotari edo tarifaren araberako gutxieneko kuotari, diru-kopurua zehaztu ahal izateko.

Aurreko erregeletan aipatu epeak zenbatuko dira lege hau indarrean jartzen den unetik.

Legea indarrean jarri aurreko hamar urteetan negozio-lokala intsuldatu bada, kontratuaren azkentze- -epeak bost urte luzatuko dira.

Eskualdaketaren data izango da Hiri-errentamenduei buruzko Legearen Testu Bategineko 32. artikuluan aipatu eskrituraren data.

Lokal berean garatutako jarduerei kuota ezberdinak dagozkienean, horietako handiena soilik hartuko da kontuan idatz-zati honen ondoreetarako.

Errentariari dagokio errentapeko lokaleko jardueraren kuota frogatzea.

Frogarik ez badago, errentamenduak izango du lehen paragrafoan ezarritako iraupenetatik txikiena.

5. Lege hau indarrean jartzean kontratuan itundutako epea igaro ez bada, kontratuak iraungo du epe hori betetzeko geratzen den denbora.

Denbora hori 4. idatz-zatiko erregelak aplikatzean ateratzen dena baino laburragoa denean, errentariak errentamendua luzatu ahal izango du erregela horiek aplikatzean ateratzen den epean.

Idatz-zati honetan eta 4.ean ezarritako kasuetan, isilbidezko luzapenari Kode Zibilaren 1566. artikuluan xedatutakoa ezarriko zaio, eta errentamendu berriztatuari aplikatuko zaizkio lege honetan etxebizitza-erabileraz besteko hiri-finken errentamenduetarako ezarri arauak.

C) Errenta eguneratzea

6. Lege hau indarrean jartzen den egunetik, kontratuaren indarraldiko urtebete bakoitzean, negozio-lokalen errentamenduen errenta egunera daiteke, errentatzaileak hala eskatzen badu, aldez aurretik errentariari agindei sinesgarria eginda, erregela hauekin bat etorriz:

1. Kontratuan lehenez itundutako errentak, errentamendua sortu zuenak, errenta eguneratuari begira izan beharreko proportzioa da, kontratuaren data baino hilabete bat lehenago Kontsumoko Prezioen Indize Sistemaren barruko Indize Nazional Orokorrak edo Bizitzako Kostuen Indize Sistemaren barruko Hiri-Indize Orokorrak eguneratze bakoitzaren data baino hilabete bat lehenagoko indizeari begira duen proportzio bera.

1956ko maiatzaren 12a baino lehen egindako kontratuetan, hasierako errenta izango da testu bategin horren 96.10 artikuluan aipatu errenta birbaloratua, errentatzaileak hori inoiz eskatu ala ez; eta kontratuaren datari dagokion indizea 1964ko ekainekoa izango da.

2. Aurreko erregelan xedatutakoaren arabera, urte bakoitzari dagokion errenta eguneratutik errentariari eskatu ahal izango zaio soilik hurrengo erregeletan ezarritako ehunekoen tauletatik ateratzen den ehunekoa, eguneratze-aldiaren arabera, baldin eta diru-kopuru hori handiagoa bada errentariak ordu arte ordaindu duen errenta gehi errenta horrekin berdinetsitako diru-kopuruak baino.

Ehunekoen taula aplikatu eta une horretan jasotzen ari den errenta taula horietako diru-kopurua baino handiagoa bada, goragoko hurrengo ehunekoa ezarriko da, edo, hala denean, horren hurrengoa edo hurrengoak, errenta eguneratutik eska daitekeen diru-kopurua eguneratzea egin barik jasotzen ari dena baino handiagoa izan arte.

3. 4. idatz-zatian xedatutakoaren arabera, errentamenduari bost edo hamar urteko azkentze-aldia badagokio, errentaren berrikuspena taula honen arabera egingo da:

Eguneratzea, legea indarrean jartzen denetik aurrera:

1 2 3 4 5

Errenta eguneratutik eska daitekeen ehunekoa:

%10 %20 %35 %60 %100

4. 3. idatz-zatian aipatu errentamenduetan, eta 4. idatz-zatiak xedatutakoaren arabera hamabost edo hogei urteko azkentze-aldia duten errentamenduetan, errentaren berrikuspena egingo da, bigarren xedapen iragankorraren 11. idatz- -zatiko 9. a) erregelan ezarritako ehuneko eta epeen arabera.

5. Errenta eguneratuak irentsiko ditu berrikuspenaren lehen urtekotik aurrera errentarekin berdinetsitako diru-kopuruak.

Ondore horietarako soilik, errentarekin berdinetsitako diru-kopuruak izango dira Hiri-errentamenduen Legearen Testu Bategineko 102. artikuluan aipatu zerbitzu eta horniduren kostu-igoera errentariari jasanaraztea, eta lege testu horren 107. artikuluak aipatu obren kostua jasanaraztea.

6. Eguneratzearen ehuneko ehun lortzen den urtetik aurrera, errentatzaileak edo errentariak eguneratu ahal izango dute ordaindu beharreko errenta, aurreko hamabi hilabeteetan Kontsumoko Prezioen Indize Sistemaren barruko Indize Orokorrak izandako ehuneko-aldakuntza kontuan hartuta, salbu eta kontratuak beren beregi beste eguneratze-sistemaren bat duenean; kasu horretan, sistema hori aplikatuko da.

7. Idatz-zati honetan xedatutakoa ezarriko da, Hiri-errentamenduen 1964ko Legearen Testu Bategineko 100. artikuluaren 1. zenbakian negozio-lokalen errentamenduei buruz xedatutakoaren ordez.

8. Ondore horietarako, kontratuaren data zehazteko, kontratua sinatu den eguna hartuko da kontuan, gaur egungo errentaria jatorrizkoa izan zein jatorrizkoaren lekuan subrogatutakoa izan.

7. Errentariak ordaindu behar duen lehenengo errenta-aldian berrikusi ahal izango du errenta, aurreko idatz-zatiko 1, 5 eta 6. erregeletan xedatutakoaren arabera, errentatzailearen berrikuspen- agindeiaz nahiz errentariaren ekimenez.

Kasu horretan, bost urte luzatuko dira 3. idatz-zatian ezarritako gutxieneko iraupen-epea eta 4. idatz-zatian ezarritako epea.

Aurreko lerrokadan xedatutakoa aplikatuko da, orobat, legea indarrean jartzean ordaintzen den errenta handiagoa denean 7. idatz-zatian ezarritako eguneratzetik ateratakoa baino.

8. Ez da bidezkoa izango 3. idatz-zatian aipatu kontratuetarako eta 4. idatz- -zatian aipatutakoetatik hamabost eta hogei urte bitarteko azkentze-aldia duten kontratuetarako xedatu errenta berrikustea, errentariak hautatzen duenean berori ez aplikatzea.

Horretarako, errentariak bere asmoa errentatzaileari idatziz jakinarazi behar dio, errentatzaileak egindako errenta berrikusteko agindeia errentariak jasotzen duen egunetik egutegiko hogeita hamar eguneko epean.

Errentamendu-kontratuan errentariak egikaritzen badu errenta berrikustearen aurkako aukera, kontratua azkenduko da, lege hau indarrean jartzen denetik bosgarren urtekoa mugaeguneratzen denean.

D) Errentatzailearen beste eskubide batzuk

9. Lege hau indarrean jartzean hasten diren kontratu-urtekoetarako, kontratua azkendu arte, bigarren xedapen iragankorraren 10. idatz-zatian ezarritakoa aplikatuko da.

E) Errentariaren beste eskubide batzuk

10. Errentariak eskubidea du errentamendua azkentzean indarrean dagoen errentaren hemezortzi hileko kalte-ordaina jasotzeko, errentamendua azkentzen denetik urtebete igaro aurretik norbait lokal horretan aurreko jarduera bera edo antzekoa egiten hasten denean.

Errentariak egin duen jarduera dela eta, bezeria bereganatu badu, ulertuko da, aurreko paragrafoaren ondorioetarako antzeko jarduerak direla errentatzaileak edo errentari berriak bezeria hori erakartzeko eginikoak.

11. Aurreko idatz-zatietan xedatutakoaren arabera errentamendu-kontratua azkentzen denean, errentariak lehenespeneko eskubidea du errentapeko lokalean jarraitzeko, errentatzaileak beste errentariren batekin beste kontratu bat egin nahi badu errentamendua legez azkendu denetik urtebete igaro aurretik.

Ondore horretarako, errentatzaileak errentariari sinesgarriro jakinarazi behar dio beste errentamendu-kontratu bat egin nahi duela, bai eta zein den eskainitako errenta, eta kontratuaren funtsezko baldintzak, eta errentari berriaren izena, helbidea eta inguruabarrak.

Aurretiaz eskainitako baldintzetan lokala errentan hartu eta bertan jarraitzeko lehenespeneko eskubidea errentariak egikaritu behar du, jakinarazpena egin eta hurrengo egunetik zenbatuta, egutegiko hogeita hamar eguneko epean, eta aldi horretan kontratua sinatu behar du.

Jakinarazpenaren egunetik egutegiko hogeita hamar eguneko epe hori igaro, eta errentariak sinatu ez badu proposatutako errentamendu-kontratua, errentatzaileak errentamendu-kontratu berria formalizatu behar du egutegiko ehun eta hogei eguneko epean, kontratua azkendurik duen errentariari jakinarazpena egiten zaionetik zenbatuta.

Errentatzaileak jakinarazpena egiten ez badu, edo jakinarazpen horretan nahitaezko betekizunen bat jasotzen ez badu, edo desberdinak badira itundutako errenta, errentari berria nahiz kontratuko gainerako funtsezko baldintzak, orduan kontratua azkendurik duen errentariak eskubidea du legearen aginduz errentamendu-kontratu berrian subrogatzeko, egutegiko hirurogei eguneko epean, errentatzaileak kontratu berriaren kopia legeztatua sinesgarriro igortzen dion unetik zenbatuta. Errentariak botatze-akzioa egikaritzeko legitimazioa du, atzera-eskuratzeko akzioa egikaritzeko ezarri prozedura erabiliz.

Kontratua errentariarentzat azkendu ostean, errentatzaileak errentariari igorri behar dio berori azkendu denetik hurrengo urtebetean egindako kontratu berriaren kopia, kontratua egin eta hamabost eguneko epean.

Lehenespeneko eskubide hori egikaritzea eta aurreko idatz-zatian ezarritako kalte-ordaina jasotzea ez dira bateragarriak, eta errentariak bata edo bestea hauta dezake.

12. Xedapen iragankor hau aplikatuko zaie farmazia-bulegorako diren negozio-lokalen gaineko errentamendu- kontratuei, baldin eta 1985eko maiatzaren 9aren aurretik egin badira eta 1999ko abenduaren 31n badiraute.

Laugarrena. 1985eko maiatzaren 9ª baino lehen egindako kontratuekin berdinetsitako errentamendu-kontratuak

1. Hiri-errentamenduen 1964ko Legearen Testu Bategineko 4.2 artikuluan aipatu maiztergo-kontratuekin berdinetsitako errentamendu-kontratuetan, eta lege testu bereko 5.2 artikuluan aipatu negozio-lokalen errentamendu-kontratuekin berdinetsitakoetan, horiek 1985eko maiatzaren 9a baino lehen egin badira eta lege hau indarrean jartzean badiraute, aurrerantzean ere aipatu testu bategineko arauak aplikatuko dira, salbu eta xedapen iragankor honen hurrengo idatz-zatietara bildutako aldarazpenak.

2. Maiztergoarekin berdinetsitako errentamenduetan, hirugarren xedapen iragankorra aplikatuko da.

Ondore horietarako, ulertuko da Eliza Katolikoak eta irabazteko asmorik ez duten erakundeek egindako kontratuak berdinduta daudela 4. idatz-zatiko 2. erregelan aipatuetakoen artetik hamabost urteko azkentze-epea dutenekin.

Gainerakoei buruz ulertuko da, 2. erregelan aipatutakoen artetik hamar urteko azkentze- epea dutenekin berdinduta daudela.

3. Negozio-lokalen errentamenduekin berdinetsitako errentamenduetan aplikatuko da hirugarren xedapen iragankorrean 4. idatz-zatiko 2. erregelan aipatu lokal-errentamenduetarako hizpatutakoa, 190.000 pezetatik gorako kuota badagokie.

4. Lanbide-jarduerak garatzeko erabiltzen diren hiri-finken errentamenduetan, aurreko idatz-zatian xedatutakoa aplikatuko da.

Bosgarrena. Babes ofizialeko etxebizitzen errentamenduak

Babes ofizialeko etxebizitzen errentamenduetan, lege hau indarrean jartzean badiraute, aurrerantzean ere ordu arte aplikatutako arauketa bera aplikatuko da.

Seigarrena. Auzibideak

1. Lege honen V. titulua aplikatuko da hiri-finken errentamendu-kontratuei buruzko auzietan, baldin eta kontratuok lege hau indarrean jartzean badiraute.

2. Salbuetsita dago eskaintzaren balioari eta epaien adostasunari dagokiena; eta hori berehalakoan aplikatuko zaie negozio-lokalen errentamendukontratuetako auzietan jarritako kasazio- errekurtsoei, baldin eta Probintziako Audientziaren epaia ematen bada lege hau indarrean jarri ostean.

XEDAPEN INDARGABETZAILEA

Xedapen indargabetzaile bakarra. Indargabetzen diren xedapenak

Lege honen xedapen iragankorretan ezarritakoari kalterik egin gabe, indarrik gabe geratzen dira abenduaren 24ko 4104/1964 Dekretua, Hiri-errentamenduen 1964ko Legearen Testu Bategina onetsi duena; Politika Ekonomikoko Neurriei buruzko apirilaren 30eko 2/1985 Errege Dekretu-legearen 8 eta 9. artikuluak; eta lege honetan ezarritakoarekin bat ez datozen xedapen guztiak, lerrun berekoak edo beheragokoak direnak.

Halaber, 1949ko martxoaren 11ko Dekretua indarrik gabe geratzen da.

Indargabetze horrek autonomia-erkidegoen lurraldean ondoreak izango ditu, lege honen hirugarren xedapen gehigarrian aipatu xedapenak ematen direnean.

AZKEN XEDAPENAK

Lehenengoa. Legearen izaera

Lege hau Konstituzioaren 149.1.8 artikuluaren babesean eman da.

Bigarrena. Indarrean jartzea

Lege hau 1995eko urtarrilaren 1ean jarriko da indarrean.

Bigarren xedapen iragankorraren 3. idatz-zatia indarrean jarriko da, lege hau «Estatuko Aldizkari Ofizial»ean argitaratu eta hurrengo egunean.

Ulertuko da negozio-lokalen intsuldaketak, aurreko lerrokadan adierazitako egunetik aurrera egin direnak, egin direla lege hau indarrean jarri ondoren.

Hirugarrena. Gobernuak argitaratzea lege honetan aipatu Kontsumoko Prezioen Indizeak

Lege hau indarrean jarri eta hilabeteko epean, Gobernuak «Estatuko Aldizkari Ofizial»ean argitaratuko du 1954an hasi eta lege hau indarrean jarri arteko Kontsumoko Prezioen Indizeen zerrenda.

Aurreko lerrokadan aipatu zerrenda argitaratu ondoren, Estatistikaren Institutu Nazionalak hilean-hilean Kontsumoko Prezioen Indizearen elkarren segidako aldarazpenak iragartzean, proportzio- aldakuntza ere agerraraziko du, 1954ko oinarri-indizeari dagokionez.

Laugarrena. Zerga bidezko konpentsazioak

Lege hau indarrean jarri eta urtebeteko epean, Gobernuak lege-proiektua aurkeztuko die Gorte Nagusiei. Horren bitartez, 1985eko maiatzaren 9a baino lehen egin kontratuetan, lege hau indarrean jartzean dirautenetan, onura fiskalen sistema ezarriko da errentatzaileak konpentsatzeko. Sistema hori aplikatuko da kontratuek iraun bitartean errentatzaileek errenta berrikusteko eskubiderik ez dutenean, lege honetako bigarren xedapen iragankorraren 11. idatz- -zatiko 7. erregela aplikatuta.

Atxekitako dokumentuak:

Sustatzaileak:

  • deustu
  • ivap
  • Bizkaiako foru aldundia - Diputación foral de Bizkaia
  • Eusko jaurlaritza / Gobierno vasco - Justizia eta herri administrazio saila
  • BBK
  • Deusto - Instituto de estudios vascos / Euskal gaien institutua

Laguntzaileak:

© IUSPLAZA  Lege-oharra